长沙晚报全媒体记者 杨芸
“四年来我一直走在房屋质量维权的路上，近期连日大雨，房子整天泡在水里，恳请援助。”近日，市民李女士（化名）向长沙晚报全媒体群众工作平台反映，2019年12月，家中购入望城区高塘岭街道正荣财富中心二期的房子，2022年收房以来，这处85平方米两层商住两用房的渗水问题便如影随形。
四年间多次漏水，今年入春后更是严重。“我妈妈睡到半夜起来上厕所，脚往地下一踩，鞋子里全是水，整晚都睡不了觉。”李女士讲起母亲近期的遭遇。晚报帮帮团记者联系上李女士，就其反映的情况进行调查采访。
闹心：六旬母亲夜不能寐，下雨天扫水不赢
这套房子主要由李女士六旬的母亲独居，老人在楼下经营烟酒店。漏水问题要追溯到收房之初。李女士回忆，2022年收房时漏水痕迹还不明显，直到2023年夏天准备装修时，她发现通往一层的楼梯间有大面积水印，物业上门简单处理后，李女士让装修师傅在楼梯下方墙角凿了一条沟，“水沿着沟直接排到厕所去，勉强支撑了两年”。
2024年3月，李女士拍照向物业管家反映漏水情况，同年4月，她又发微信告知“咱们二楼小区旁边的排水不畅，我楼下又漏成河了，幸亏以前挖了一条小沟，水排厕所去了”。进入2025年梅雨季，连日阴雨让水不再走原来的沟槽，而是从楼梯上方漫溢，顺着台阶往下淌。
今年3月22日上午9时，李女士再次联系物业告知家中漏水：“边上的小沟排不赢，水溢出来流到沙发底下，隔一会就得扫水，不然越来越多。”直到下午2时多，对方始终没有回复。“前几天我在网上买了挡水条，才让我妈妈勉强睡了几个安稳觉。”4月27日，记者在李女士家中看到，大约8厘米高的白色挡水条沿着墙角和楼梯边缘10厘米处粘贴，形成一条引水渠，最终通向厕所。李女士母亲表示，此前凿的小沟已经承接不住漏水，每次下雨自己第一件事就是搬沙发，让水从挡水条外排出去，不会浸湿屋里。此外，为了让家里的货品不受潮，雨大的时候，她还要独自爬上爬下把烟搬上2楼。
“有一天晚上从7点扫水到10点多，饭都没时间吃。”李女士说，她曾向物业求助请求派人帮忙，工作人员上门拍了些照片便离开了，问题并没有解决。此后老人每隔一两个小时就要起身扫水，“我主要担心这样一直漏，我妈妈休息不好，身体受不住。”
而李女士患有重病，身体状况更让这场维权雪上加霜。
行动：物业知情人士称“责任在开发商”，社区协调有望根治
四年来，李女士反复拨打12345市民热线，并向住建部门反映，问题始终未获根治。李女士告诉记者，她家所在的楼栋并非仅她一户漏水，业主群里也有邻居反映过外墙渗水，“房子的一层是朝向道路的商铺，二层则与小区一楼齐平。隔壁栋排水渠里的水正好汇集在我们楼栋旁边，水沟里有油，水流不通畅漫出来，我家一楼的墙就容易被浸透”。
4月17日，晚报帮帮团记者从小区物业处了解到，针对该房屋漏水问题，物业工作人员曾上门查看，也计划安排人员再次到场核查。物业一位知情人士表示，房屋维修的主体责任应由开发商承担，物业方面正配合开展漏水原因排查工作。当记者问及开发商联系情况时，对方表示“目前联系不上”。合同显示，该房屋的开发商为正荣（长沙）置业有限公司，合同签订于2019年12月19日。
物业方面反映李女士存在相关费用未缴清的情况。李女士则表示，物业费交到了2024年6月30日，此前经社区协调曾达成八折缴费意向，后因物业工作人员调整未能落地。
社区工作人员在17日接受记者采访时表示，经查询，仅2025年李女士就同一问题就投诉了3次，“每次我们都到现场去看了”。社区曾协调物业通过开槽引流等方式尝试解决漏水问题，并先后争取物业费九折、七折优惠，因李女士当时要求全免，双方未能达成一致。
“这是个隐性问题，出水点不好找，只能一个一个办法试。”社区工作人员提到，此前尝试过的开槽引流“并没从根本上解决问题”，目前社区已将此事列入近期重点工作，“争取‘五一’之前，再次对她家里面的问题进行整改”，届时将请街道物管办专业人员到场勘测，找到漏水原因争取根治。对于李女士提出的物业费八折诉求，社区工作人员表示会积极进行协调，并透露物业公司此前就提到要启动外围沟渠维修。
记者是27日傍晚近6时到的现场，李女士母亲告诉记者，就在当天下午2时，在社区协调下，物业公司工作人员上门查看了二层出口的排水沟，表示后续会疏通。
律师：物业负有法定处置责任，证据固定是维权关键
针对此事，记者联系到北京德和衡（长沙）律师事务所的律师张芳芷。张芳芷指出，外墙渗水属于房屋质量缺陷。在法定保修期内，开发商依法负有对渗漏外墙进行维修，并对业主因渗漏水造成的合法财产损失承担赔偿责任的法定义务，“即便开发商出现经营困难、濒临破产，该项法定保修义务也不因此免除”。
在开发商失联的情况下，业主应如何维权？张芳芷表示：“业主可优先通过物业服务企业与开发商进行沟通对接。”具体而言，物业接到业主的渗漏报修后，有义务第一时间到场核查，采取合理应急处置措施最大限度降低业主的财产损失，同时积极协助业主向开发商主张保修权利，全程留存沟通及处置记录。若物业服务企业怠于履行上述义务，导致业主损失扩大的，业主有权就扩大部分的损失，向物业服务企业主张相应赔偿责任。
对于物业费争议，张芳芷明确，物业服务的范围涵盖多项综合服务内容，并非仅针对房屋维修，业主无权以房屋质量问题为由，拒绝履行全部物业费支付义务。但结合案件中业主房屋受损严重、物业服务企业存在消极沟通、怠于履行法定及约定义务等过错情形，业主主张对应部分物业费予以合理减免，具备事实与法律基础。
张芳芷特别提醒，此类纠纷中，证据固定是维权核心。“一是通过带时间戳的照片、视频等方式，完整记录渗漏水的位置、范围、严重程度；二是对因渗漏水造成损坏的装修、家具家电等物品，逐一拍摄记录受损现状，留存对应的购买凭证、付款记录、维修票据等，明确损失的具体金额；三是完整留存向开发商、物业服务企业的全部报修及沟通记录，以及相对方存在怠于履职的情形。”
关于此事进展，晚报帮帮团记者将继续关注。