长沙将严惩哄抬房价 捂盘惜售等行为 房源紧将摇号销售

      长沙晚报掌上长沙9月27日讯(记者 陈焕明)捆绑车位销售、收受茶水费，变相涨价;买房必须全款，不接受公积金贷款;捏造散布虚假涨价信息，哄抬价格;“黑中介”一房多卖、合同欺诈……这些房地产市场的违法违规行为将有文件对其进行治理了。今日，市政府办公厅下发《关于进一步加强房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)。从即日起，相关部门将进一步加大对商品房捆绑搭售、捂盘惜售、哄抬价格等行为整治力度，一经发现核实，将对当事企业零容忍，严惩不贷。

　　背景：找准市场“痛点”对症下药

　　住房问题一直是热点民生话题，在房价上涨势头得到有效遏制后，“刚需”人群购房需求得到有效保障后，解决好房地产市场乱象，促进房地产市场持续健康发展成了施政重点。为此，长沙在着力构建房地产市场长效发展机制、升级管理政策措施的同时，全面强化了市场执法检查、全力维护市场平稳和购房者利益。

　　《通知》从强化项目建设管理、规范项目预(现)售行为、加大执法查处力度、加强部门联动监管等四个方面构建立体化、高密度的监管体系，找准市场“痛点”，对症下药，可操作性强。

　　比如市民花费大笔资金购买了一套房子，结果发现该建的配套设施没有建，房子也没有达到交付条件。对此，《通知》要求强化项目交付管理，落实房地产开发项目公共配套服务设施的建设和移交管理制度，严格商品住宅交付使用管理，落实开发质量五方主体“终身负责制”，并加强物业管理工作。

　　规定：房源紧张应采取摇号方式公开销售

　　今年以来，长沙房地产市场火热，部分开发商捂盘惜售，或收取团购费、茶水费等变相涨价。《通知》规定，取得预售许可证的商品房项目，必须在预售许可后10日内一次性公开销售全部预售房源，在售楼部醒目位置公示预售房源的位置、面积、单价、总价等信息，不得分批次销售，不得捂盘惜售、囤积房源。取得预(现)售许可(备案)的商品住房项目，应及时做好楼盘销售台账备查，如购房意向者多于可供房源的项目，应采取由公证机构主持的现场摇号、网络摇号等方式公开销售商品住房，摇号规则及过程应公开公示。

　　《通知》规定，商品房认购协议预订人与网签备案人须保持一致;房地产企业不得收取备案价格范围之外的电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;配套建设的车库(位)等设施应在项目竣工验收合格后方可对业主(租赁人)进行销售和出租。

　　针对市民关心的公积金贷款问题，《通知》要求，企业预(现)售商品房时，不得阻挠或拒绝购房人选择住房公积金贷款，不得增加选择住房公积金贷款购房人的附带条件。

　　执法：实现管企业和管行为相结合

　　从9月18日开始，长沙启动声势浩大的规范房地产经纪机构经营行为联合执法专项行动，7部门对全市41家中介门店进行了“拉网式”排查，而今后这种联合执法将成为常态。根据《通知》长沙将进一步加大执法查处力度，主要是整合发改、住建、公安、工商、税务等部门执法力量，针对房地产市场违规销售、中介经纪违规行为两大类当前市场反映突出的热点问题进行专项整治，通过实施综合执法、联合惩戒等具体措施，进一步规范市场秩序、稳定房价预期、形成执法震慑。

　　《通知》详细列举了政府各职能部门重点监管的市场行为，其中针对房地产开发企业的14条，针对房地产经纪机构、经纪人的则按部门分门别类，实现管企业和管行为相结合，加大对企业及从业人员的违法违规行为的整治力度。

　　惩戒：列入“黑名单”的禁止参与土地一级市场竞拍

　　《通知》要求，各职能部门要通力合作，齐抓共管、互通信息、形成合力，确保调控政策落到实处。研究建立巡查发现、调查核实、依法查处、复查巩固等各环节紧密衔接的长效机制，确保执法整治成效。

　　同时，全面建立房地产开发企业、中介经纪机构从业人员信用制度与评价体系，科学评定信用等级，推行信用评价成果与行政审批相挂钩，实施“守信激励，失信惩戒”的联合管理机制，情节严重的纳入“黑名单”管理，并每月对外公开发布。

　　《通知》规定，被列入“黑名单”的企业和人员依据相关规定，禁止参与长沙市土地一级市场竞拍和申报土地划拨、转让、抵押等审批手续，禁止成立或变相成立房地产公司，禁止有关人员从事房地产开发经营及其相关业务。

　　“通过这一系列举措，不仅解决了以往执法过程中重点不突出、责任不明确、措施不得力、要求不到位、依据不充分的问题，而且创造性地提出了市场执法几个结合，市场监管执法的效果和力度将显著提高。”市住建委相关负责人告诉记者，下一步针对房地产市场的整顿力度只会加强不会削弱。

　　长政办函〔2017〕 号

　　长沙市人民政府办公厅

　　关于进一步加强房地产市场监管的通知

　　各区县(市)人民政府，市直机关各单位：

　　为进一步整治房地产开发、销售环节违法违规行为，规范房地产市场，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下。

　　一、强化项目交付管理

　　(一)严格落实房地产开发项目公共配套服务设施的建设和移交管理规定。国土资源、规划、住房城乡建设、住房保障等部门依据各自职能，分别从公共配套设施的土地出让、规划建设、移交和使用方面进行明确与管理，公共配套设施应按开发项目建设总量进行统一规划，原则上安排在首期建设，并与项目同步规划建设、同步验收交付。

　　(二)严格商品住房交付使用管理。进一步明确商品住房项目交房条件与标准，严格对照规划设计要求和合同约定组织专业验收，保证业主收房时住房建筑、小区公共配套以及消防、供水、燃气、供电、环境卫生、电梯等生活基础设施质量和完备性。

　　(三)严格落实商品住房建筑工程建设、勘察、设计、施工、监理等五方主体项目负责人质量终身责任追究制，房地产开发企业须按规定选聘好前期物业服务企业，积极承担保修期内的各类保修责任，同时配合物业公司做好保修期外的物业维修工作。

　　二、规范项目预(现)售行为

　　(一)取得预售许可证的商品房项目,必须在预售许可后10日内一次性公开销售全部预售房源,在售楼部醒目位置公示预售房源的位置、面积、单价、总价等信息，不得分批次销售，不得捂盘惜售、囤积房源。取得预(现)售许可(备案)的商品住房项目，应及时做好楼盘销售台账备查，如购房意向者多于可供房源的项目，应采取由公证机构主持的现场摇号、网络摇号等方式公开销售商品住房，摇号规则及过程应公开公示。

　　(二)签订商品房认购协议前，房地产开发企业及经纪机构须严格核实购房者的认购资格。房屋认购后不得随意变更，办理网签备案时，购房人原则上应与认购人一致。

　　(三)房地产开发企业及其委托的销售代理企业应按项目监制备案价格对外销售，不得收取监制价格范围之外的其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。

　　(四)商品住宅配套建设的车库(位)等设施应在项目竣工验收合格后，优先对本项目内的业主(租赁人)进行销售和出租。商品住宅配套车库(位)在竣工验收后进行销售时，应申报销售价格备案。

　　(五)企业预(现)售商品房时，不得阻挠或拒绝购房人选择住房公积金贷款，不得增加选择住房公积金贷款购房人的附带条件。

　　三、加大执法查处力度

　　(一)对房地产开发企业在商品房销售环节违法违规行为依法及时进行查处

　　1.销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;标示信息不全，未按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格其他因素的;采取多种方式明码标价，标价内容不一致的;

　　2.取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，开发企业未一次性公开全部销售房源，未实行“一套一标”，未严格按照申报价格明码标价对外销售的;

　　3.在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用，以及商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择的;

　　4.利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈的;

　　5.捏造、散布虚假涨价信息，哄抬价格，推动价格过快、过高上涨，扰乱房地产市场价格秩序的;

　　6.发布虚假房源信息和广告;

　　7.合同欺诈等违法行为;

　　8.商品房预售、现房销售未在售楼部公示经市住建部门审核的商品房建筑面积确认书、楼盘表、测绘报告(含分摊方案)的;商品房交付时未提供经市住建部门审核的商品房建筑面积确认书、楼盘表、测绘报告(含分摊方案)给业主造成面积纠纷的;

　　9.未取得预(现)售许可证(备案)或不符合商品房销售条件的开发项目，自行或委托第三方电商平台、机构，以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用，借机抬高房价的;

　　10.采取返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租等方式预售商品房的;

　　11.未及时为购房人在线打印合同文本，及时办理网上签约和合同备案手续的;

　　12.未按规定及时足额将合同约定的预售购房款缴入监管账户的;

　　13.将已售商品房再销售给他人的;

　　14.其它违法违规行为。

　　其中1至5项由发展改革部门负责查处，6至7项由工商部门负责查处，8至13项由住房城乡建设部门负责查处。

　　(二)对房地产经纪机构、经纪人违法违规行为依法进行查处

　　1.市发改委查处下列行为：

　　未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息，擅自收取未予标明的费用;房地产经纪机构或人员捏造、散布虚假涨价信息，或者与房地产开发经营单位相互串通，操纵市场价格的;利用虚假或者使人误解的标价内容或标价方式进行价格欺诈的;在未完成房地产经纪服务合同约定事项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的情况下，仍然收取佣金构成价格违法行为的;两家或两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，向委托人增加收费构成价格违法行为的;房地产经纪机构或人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价构成价格违法行为的;其他违反价格法律法规相关规定提供经纪服务的行为。

　　2.市住房城乡建设委查处下列行为：

　　房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用;房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，且未经委托人同意的;房地产经纪机构或人员以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正方手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易的;房地产经纪机构或人员泄露或者不当使用委托人的个人信息或商业秘密，谋取不正当利益;房地产经纪机构或人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利，以及侵占、挪用房地产交易资金的;房地产经纪机构或人员为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的;其他违反房地产居间、代理服务相关规定提供经纪服务行为。

　　3.市公安局查处下列行为：

　　通过非正规手段办理完税证明、户口资料获取购房资格的;诈骗房地产交易或经营活动当事人钱财的;其他违反法律规定涉嫌刑事犯罪行为。

　　4.市国税局、市地税局查处下列行为：

　　房地产经纪机构或人员在房地产交易或经营活动中的偷、逃税行为;其他违反税法的行为。

　　5.市工商局查处以下行为：

　　重点检查房地产中介机构主体资格(营业执照)、工作人员从业资格证书(经纪资格证书)情况，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的行为;虚假宣传、广告违法的行为;利用合同格式条款侵害消费者合法权益的行为;房地产中介机构及经纪人违规执业的行为;其他违犯市场秩序经营的行为。

　　6.市公积金中心查处以下行为：

　　房地产交易和经营活动中拒绝买受人使用公积金贷款的行为;骗提、骗贷公积金的行为;其他违反公积金管理的行为。

　　四、加强部门联动监管

　　(一)发展改革、国土资源、住房城乡建设、规划、公安、工商、税务、住房保障、住房公积金等部门要加大联合执法整治力度，对违法违规行为责任主体依法严肃查处。各职能部门要通力合作，齐抓共管、互通信息、形成合力，确保调控政策落到实处。研究建立巡查发现、调查核实、依法查处、复查巩固等各环节紧密衔接的长效机制，确保执法整治成效。

　　(二)全面建立房地产开发企业、中介经纪机构从业人员信用制度与评价体系，科学评定房地产企业信用等级，推行信用评价成果与行政审批相挂钩，实施“守信激励，失信惩戒”的联合管理机制，对严重违法违规、严重失信行为的企业和人员实行“黑名单”制度。

　　(三)建立房地产管理大数据平台，实现全域信息化管理，对房地产开发经营活动中存在失信行为的开发企业、经纪机构及人员实行联合惩戒。继续加大巡查执法力度，对惩戒对象实施重点监察、全过程监管，发现新的失信行为的依法依规从重处罚。

　　(四)严格落实企业(法人、股东、主要责任人)“黑名单”和“定期曝光”制度，每月对外发布一次，重点对拒不执行房地产市场调控政策、在商品房销售交易环节严重违法违规的，拒不按规定缴纳土地出让金、税款、城市基础设施配套费的，拒不支付农民工工资造成恶劣影响、开发项目工程质量低劣因违法行为引发重大群访群诉事件造成恶劣影响的房地产开发企业、中介经纪机构及相关人员进行甄别和监管。被列入“黑名单”的企业和人员依据相关规定禁止参与我市土地一级市场竞拍和申报土地划拨、转让、抵押等审批手续，禁止成立或变相成立房地产公司，禁止有关人员从事房地产开发经营及其相关业务。

　　五、本通知自公布之日起施行。

　　长沙市人民政府办公厅

　　2017年9月26日