广东3连击全国12连击!限购升级对房市有何作用?

　　长沙晚报掌上长沙10月5日讯 据红网消息，“金九银十”交界，国内多地接连出台楼市新政，深圳、广州、佛山接连出手。记者统计，自9月30日至10月4日，短短五天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山共计12个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　这些陆续出台的楼市新政，各地的着重点在哪儿?根据统计，在调控新政内容中，限购和限贷是普遍措施，12个城市均有不同程度的涉及和强调，有的是进行调整，有的是对现有政策的严格执行进行强调。除此之外，比较“严厉”的“90/70”政策在北京和深圳重新开启，也有4个城市开始推行“认房又认贷”，还有3个城市对公积金贷款政策进行了调整。此外，在限制非本地户籍者购房方面，有8个城市推出相应的措施。另外，佛山强调加强商品房销售管理，严惩违规销售行为。

　　下面就来一一分类梳理。

　　重启“90/70”政策

　　何为90/70政策?2006年，建设部等九部委曾联合推出了一份文件——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。说的直白点，就是小户型的房子必须站到总面积的70%以上。

　　在本轮楼市调控中，明确重启“90/70”政策的包括：北京和深圳。

　　重启限购

　　天津：在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房

　　苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房

　　无锡：无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房

　　成都：部分区域单人只能新购一套房

　　郑州：拥有两套房者限购180平方米以下住房

　　济南：本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房

　　合肥：市区(不含四县一市)实行限购，市区两套及以上住房者暂停购买

　　武汉：主城区限购，本地人最多可购2套房

　　北京、深圳和广州一直实行限购政策，而此次深圳调控新政进一步规定：本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。

　　限外

　　天津：对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%

　　苏州：暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房

　　无锡：暂停对已拥有一套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房

　　济南：非本市户籍家庭在济南市限购一套住房

　　合肥：外地人需提供1年社保或纳税证明，首付30%

　　武汉：外地人购买首套房首付25%，购买第二套房限贷，购买第三套房限购

　　深圳：社保3年改5年，且非本市户籍居民家庭限购1套住房

　　广州：执行现行政策，社保要求5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房

　　限贷

　　北京：收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房首付比例上涨到40%，二套房首付比例提高到50%，二套房为非普通自住房首付至少七成

　　郑州：二套房贷款首付40%，首套房首付30%

　　苏州：首套房首付30%;无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%;有1套房且贷款未清，首付比例为80%;对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　武汉：主城区限贷，首套房商业贷款首付比例25%，二套房比例提至50%

　　无锡：首套房，最低首付款比例保持20%不变;2套房最低首付款比例由不低于30%调整为40%

　　合肥：首套房贷款首付比例30%，二套房无贷首付40%，二套房有贷首付50%

　　济南：在特定区域范围内，首套房首付提高至30%，二套房首付提高至40%

　　成都：购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%

　　深圳：首套房无贷首付最低30%;本市无房但有贷款或公积金住房贷款记录的，首付不低于50%;二套房首付款不低于70%

　　广州：执行现行政策，首套房和拥有1套住房并已结清贷款的，执行最低首付款比例30%的规定;2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款

　　认房又认贷

　　北京：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%

　　苏州：无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%;有1套房且贷款未清，首付比例为80%

　　合肥：一次购房记录贷款已结清，首付40%，未结清50%

　　深圳：认房又认贷，无房贷记录首套30%，无房有贷50%，二套房70%

　　公积金政策调整

　　合肥：购买第3套住房，停发住房公积金贷款;停止“商转公”贷款业务办理;停止发放住房公积金异地贷款

　　苏州：第二次使用公积金贷款，最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款从45万元调整至30万元，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%;职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度;暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款业务。

　　济南：家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元

　　严惩违规销售

　　佛山：加强商品房销售管理，严惩违规销售行为。

　　【新闻多一点】

　　多地出台楼市调控措施：分城施策 考验调控智慧

　　多城调控措施不同，充分体现了分城施策的原则。调控能产生怎样的效果?楼市是否能进一步实现平稳健康发展?考验着政府宏观调控的智慧。

　　抑制投资投机性需求

　　对于多个城市出台的调控措施，应该首先明确此轮房价过快上涨的原因。财经评论员马光远认为，仔细研究今年房价上涨的特点，和以往不同，主要是基于三个推动力：一是“去库存”的背景下，使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放，一线城市率先回暖;二是投资需求逐渐主导了房地产市场，成为下半年一线城市出现恐慌性购买的主要原因;三是在今年房地产市场整体回暖的情况下，热点城市的土地供应明显不够，导致土地市场“地王”频出，房企高杠杆拿地将恐慌传导到住房市场。

　　应该说，到了今年下半年，房地产市场中的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。

　　因此，出台调控措施的城市都剑指投资投机性需求。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，纵观这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，同时重点打击投机需求，抑制投资需求。

　　一些市场人士认为，通过提高购房首付比例，特别是提高二套房首付比例，有助于降低银行信贷风险。

　　刘洪玉说，此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。他表示，一系列措施对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。

　　由于房价出现了过快上涨的势头，一些房地产开发企业和中介机构也频繁出现炒买炒卖，哄抬房价等违法违规行为，为房价上涨推波助澜。住房和城乡建设部在10月2日和3日分别要求济南市严肃查处房地产开发企业违法违规销售行为以及公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单。对于规范市场秩序，净化市场环境从而稳定市场价格也有重要意义。

　　考验调控智慧和效果

　　房价的变动与宏观经济关系密切，特别是很多时候与信贷环境变化的关系更加密切。同时，楼市还关系到广大群众是否能够实现住有所居，是否能解决好广大群众的住房问题。因此，在房价过快上涨的时候，政府十分有必要进行调控。

　　面对经济新常态，很多地方既要实现稳增长，又要遏制房价过快上涨势头。毫不讳言，地方政府对于土地财政的依赖仍然没有完全摆脱，而地方政府对楼市调控又负主体责任。此时，地方政府在面对房价上涨的状况时是否出手调控，何时出手调控，调控的力度如何把握，都成为考验地方政府治理思路和智慧的重要指标。

　　从当前的市场情况看，多城出台调控措施十分必要。然而，调控的效果还有待时间去检验。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一认为，今年年初在去库存的背景下，国家出台了一些较为宽松的信贷政策，这在当时高库存的背景下是适当的，也化解了很多库存。但现在供求关系发生了变化，尤其是一些一二线城市出现了炒房现象，杠杆在不断加大，政策肯定要调整，各地要针对高杠杆和高库存这两类不同的城市采取分类指导政策。

　　还有不少人士建议将调控政策细化，分城施策，甚至一城一策，使得调控更加精细。“在市场分化的基础下，调控政策同样趋于分化。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　因此，一些城市房价上涨势头比较明显之时，应该采取措施果断抑制房价过快上涨的趋势。而除了一线城市和房价上涨过快的热点二线城市之外，还有相当数量的三四线城市仍然处于漫长的去库存过程中。应该继续鼓励这些城市有针对性地出台针对自住改善性需求的优惠措施，将去库存进一步推进。同时，在去库存过程中，也要避免“矫枉过正”，让市场从过冷到过热。