湘江新区：湖南经济“新浦东”“新中心、新商业”

　　长沙晚报网10月27日讯

      主持人语

　　沿江建设、跨江发展，奔腾的湘江成为长沙这座古老商业之城的中心轴线。如今的一江两岸，早已不是“西文东市”的城市格局。桐梓坡、溁湾镇，传统的河西商圈转型升级态势强劲，滨江、梅溪湖、洋湖、金星路……一个个河西新商圈蓄势待发。

　　不论是平和堂还是王府井，不论是麦德龙还是红星美凯龙，一个又一个商业巨头纷纷抢滩岳麓区。今年5月，湘江新区正式挂牌，吸引了更多的商业巨擘关注这一生机勃勃、充满希望的发展高地。

　　本期会客厅，特邀一线品牌房企前来畅谈产业发展，并就岳麓“新中心、新商业”城市价值进行探讨交流。

　　重点打造湘江西岸现代服务业走廊

　　周明（岳麓区发改局副局长）

　　湘江新区是中部第一个、全国第十二个国家级新区，将构建功能协调互动、空间舒展有序的“两走廊、五基地”总体发展格局。其中一条重要的走廊，就是湘江西岸现代服务业走廊。

　　作为湘江新区的核心增长极，岳麓区已经把湘江西岸现代服务业走廊纳入“十三五”规划的重要内容，致力把湘江西岸建设成欣欣向荣的现代产业发展轴、秀美自然的生态休闲景观带、充满魅力的城市风貌展示区。

　　把现代服务业当作“心肝宝贝”来雕琢

　　冯江霞（岳麓区商务局副局长）

　　2014年，岳麓区现代服务业增加值达到了337.6亿元，年均增长15%以上,服务业增加值占地区生产总值比重达到52.5%，社会消费品零售总额逾238亿元，与2011年相比增长了1.5倍。

　　当前，岳麓区商务局正在制定全区2015-2020年现代服务业发展规划，现代服务业空间布局将由“一轴、三带、六街、六区”组成，这个商业规划和全区“十三五”规划还有一个衔接的过程。“一轴”是南北向的金星路和东西向的桐梓坡路交会而成的一个“十”字商务商业聚集轴，沿线产业特色强、规格高，以此为核心可辐射带动整片区域，建设成河西中央商务区。“三带”，即湘江西岸滨水产业带、西线地铁商业服务带、雨莲含生态旅游带，三条产业带汇聚了岳麓区独有的文化旅游资源和精品生态农业资源，而西线地铁商业服务带，随着全市地铁2、3、4、6号线的开建，岳麓区将抢抓机遇，依托地铁的核心枢纽功能促进物流、信息流、客流、商流的聚集，积极发展商业服务业。

　　河西沿江交通正规划快捷化改造

　　黄腾（岳麓区规划分局副局长）

　　岳麓区的规划首先是解决道路和交通的问题。例如，梅溪湖片区目前北向通道较多，与南向联系不够，东南道路未开通，重大节庆活动期间，交通压力无法有效疏解。湘江新区目前是在市城乡规划局的委托下，统一由国土规划部（湘江新区规划分局）行使职权，在规划调控方面，将通过修改规划降低梅溪湖后期建设的住宅建筑比例，进一步丰富业态和建筑类型。规划部门将规划打通与河东高铁、机场枢纽的快速路联系通道方式，加强与河东枢纽的对接，逐步启动潇湘路快捷化改造、西二环提质改造、三环辅道工程、麓景路南延工程、枫林三路拓改以及宁梅大道等骨干道路的建设和扩容提质。市城乡规划局也在关注。

　　另外，规划部门将强化滨江地区标志性建筑物或公共设施的规划建设引导，降低沿江住宅建筑比例，丰富业态和建筑类型，优先发展金融、休闲娱乐、高端零售、旅游服务、文化教育等高端服务业，打造沿江景观展示面，大力提升临江建筑、临江设施、临江景观带的普惠性、公益性、公共性。按胡衡华市长的话讲是要把滨江打造成最优功能布局和最美视觉的“百里滨水走廊”。在开发建设方面，优先公共设施、公共建筑，使它的公共效益最大化。临江区域规划建设将分层次安排，如第一层次是做生态、做景观，第二层次是做公共建筑、做公共设施，第三层次是做住宅。

　　商业地产金融化的趋势会越来越明显

　　皮婕妤（绿地集团长沙事业部营销总经理）

　　绿地集团进入长沙的5年内，已开发了8个项目。第一个项目是绿地中央广场，目前两栋写字楼的招租率接近100%。2014年，我们拿到了溁湾镇绿地湖湘中心地块，也是当年的双料地王。它背靠岳麓山，面向湘江，这是一块风水宝地，绿地集团也在倾尽心血打造这个项目，它设计、规划、建造和运营的难度，甚至于超过目前在中国其他地区的超高层建筑。

　　长沙的商业发展非常快速。反过来，我们会思考，这么多的商业地产需要多少人口和产业来支撑？对于商业地产而言，运营和管理非常重要。我们将更加注重商业运营和商业形态的创新，完善道路交通体系，让更多的人愿意到河西来消费、休闲、购物。

　　绿地湖湘中心项目正在研究地产金融化，这是未来的发展方向和趋势。绿地集团从去年就成立了基金公司，会收购自己的地产商业项目以及其他企业的地产商业项目，也需要得到当地政府的政策支持。

　　配套先行，社区商业营造理想的生活

　　周晓辉（长沙万科房地产开发有限公司商管部经理）

　　目前长沙万科有5个在售项目在岳麓区，商业也有一定的规模。我们的商业命名为“万科里”，定位于更加贴近居民日常生活的社区型商业，体量一般会在1万平方米左右。

　　为了打造更加接地气的社区商业，我们将以小区日常生活基本配套的业态为主，同时增加教育培训、运动休闲等业态，给业主创造便捷、优质、健康的理想生活。位于河西的梅溪郡万科里有望成为长沙万科首个面世的自持社区商业项目，其中既包括了满足社区基本生活配套的业态，也将会有万科自营的教育营地、青少年体育活动中心等。

　　说回到今天大家探讨的交通和人口导入问题。交通我反而觉得不是河西的主要问题，主要的道路都拉通了，接下来最重要的就是如何引入更多人口集聚的问题。我相信，随着河西的宜居宜业宜游宜行的优势进一步释放，人口聚集不成问题。

　　抱团发展，共同打造银盆岭商圈

　　庞云天（湖南保利房地产开发有限公司商业部经理）

　　保利西海岸项目总体量120万平方米，其中商业体量48万平方米，开发体量庞大。目前，银盆岭商圈有渔人码头、湘江玖号、王府井百货等商业项目，各项目在商业定位上基本是错开的，这样的商业格局是尤为理想的。因为，最终所谓的“银盆岭商圈”是由我们这些不同项目的发展商共同构建而成的，要撑起一个新型商圈，甚至做到堪比“五一商圈”的市级商圈，一家项目独大甚至自我发展是不可能实现的。因此就需要三家、五家，甚至更多。大家在经营形态上是不同的，项目之间可以补全，这样的构成就会更加健康、良性地发展。

　　目前，我们西海岸项目初步的规划是吸引1至2家大的、首次入湘的国际品牌主力店，由他们坐镇，引聚头羊效应及塑造商业地位。其次，通过布局文化、艺术、商务、科技为主题的复合式购物中心，打造河西区域乃至长沙新的商业地标。在宏观经济、消费市场总体疲软的现状下，大家需练好内功，深耕市场，危机总是威胁与机遇并存，只有面对威胁、抓住机遇，共同构筑“银盆岭商圈”，才是我们取胜的关键。

　　商业发展，道路交通与人口导入要先行

　　王磊（中建信和地产梅澜坊商业街总经理）

　　中建信和地产旗下的梅澜坊商业街，9月28日开街。开街之后人气比较旺，几个商户反响也很不错。接下来，我们还将开发10多万平方米的商业综合体，涵盖了酒店、写字楼以及商场。

　　在岳麓区做商业地产，道路交通和人口导入的问题首先需要解决。我们项目地块位置很好，风景也很好，加之我们的项目在地铁口，地铁也即将拉通，相信会有更多的人愿意来这里消费购物休闲。

　　产城融合是新区商业发展的关键因素

　　曹海志（长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司副总经理）

　　商业地产开发需要大毅力、大资金实力，还需要政府及企业自身的引导。大部分的商业地产开发商要熬过很长一段时间，资金压力非常大。品牌商家对片区的人口有严格要求，这也加大了对开发商资金实力的要求，没有金刚钻，就干不了商业地产。

　　金茂与湘江新区管委会在住宅开发引入人口的同时，加大产业的导入。第一批推出的产业项目就是国际研发中心，目前已经引入了中冶长天等多家企业，这些企业将在2016年全面入驻，他们将对片区商业氛围的形成产生重大的影响。

　　另外，随着梅溪湖公园已吸引越来越多的市民及外地游客到来，众多知名学校也已引入开学。所以，我认为梅溪湖国际新城未来商业中心的形成，除了传统的住宅导入人口，产业导入将是最重要的途径，而且我们也正在努力实现产城融合这一目标。

　　商业地产是握手比握拳要好的行业

　　陈鑫海（渔人码头总经理）

　　一直以来，有种说法叫“商场如战场”。商圈内各种业态组合的步行街区、购物中心等相邻关系的处理都比较紧张。但这种同质恶性竞争，必定会两败俱伤。尽管，市场会促使业态规划逐步实现错位经营，但是这将有一个很长的导入期和培育期，令投资者难以达到预期的投资目标。

　　所以政府在城市的商业规划中，对这一问题要予以重视，要让“城市让生活更美好”。我认为，这句口号中的“城”就是指建筑，“市”就是指商业。岳麓区滨江新城板块发展很快，“城”已有余，而“市”在局部区域仍有不足，尚有精心规划的空间。

　　同时，在同一区域内的，在建、尚未开业的商业地产除了要错位经营外，还一定要握手联合、抱团取暖，共同抵御下行的经济形势和商业实体经济已经“下雪”的困局。

　　强调“山水洲城”价值，将岳麓区打造为城市名片

　　刘芳（湖南百思特商业投资有限公司总经理）

　　前面各位都讲到了一点，就是人口基数。商业品牌最关注人流量。因为，不同的品牌依据人流量，会有不同的捕获率，不同的捕获率会算出不同的客单价，不同的客单价就产生不同的营业额。

　　我们的做法，是尝试算第一、第二、第三辐射半径。因为，湘江新区所在的位置才能称得上真正的“山水洲城”，这是长沙的城市名片，这是长沙能够在所有城市中脱颖而出的因素。

　　商业的发展是这个片区往前发展的决定性因素。五一商圈永远是以零售为主的核心商圈。所以大家不要在零售业上追求突破，还不如把湘江新区旅游文化的特点做浓，进一步强调“山水洲城”的价值，从而把岳麓区和湘江新区打造成为长沙真正意义上的城市名片。

　　岳麓区的“商脉”就在溁湾镇

　　王文勇（高信向日葵总经理）

　　我觉得整个岳麓区的商脉就在溁湾镇，搞商业特别讲究商脉。在这里，我也提一个小小的建议，岳麓区能不能打造“五一广场-溁湾镇-西站”这条线的沿线商业。现在有绿地湖湘中心，绿地湖湘中心项目开业以后，也许会把溁湾镇的商业氛围再次带动起来。

　　实际上，很多城市的商圈发展得好，正是所有的地铺、街铺都兴旺起来了。商脉怎么形成？要有点，还要有线，然后才能形成一个面。我要提的建议是，从五一广场过来，原来老的枫林路是河西最主要的主干道，从这条主干道着手，一直到西站商圈，所有的交通枢纽全部在那里，以这里为中心往周边辐射。把靠路两边的商铺、商家带动起来，这样才能把商脉做起来。大型的购物中心、城市综合体一定只是一朵红花，有很多时候需要绿叶来陪衬。

　　把岳麓区以西的市州消费力吸引过来

　　陈赤斌（长沙永琪房地产开发有限公司总经理）

　　谈到商业，大家谈得最多的就是人气。应该说，这几年岳麓区有一个很大的优势，就是宜居，大家都愿意住过来。但是，这可能和地产商的期望值相比慢了一些，这是一对矛盾。

　　我认为，把河西人民的消费能力截留在河西，这是第一步。第二步是吸引外来消费。河西实际上很容易吸引望城、益阳、常德过来的人口。例如，我的项目处在桐梓坡路和金星路交会处，往西不要半个小时就到了宁乡，往北不要半个小时就到了望城。为什么益阳做不了大的百货公司？也是因为它离长沙比较近。所以，我们的眼光要更多地看向西边，把岳麓区以西的外来消费力吸引过来，截流在岳麓区。

　　实际上，河西的商业起步是比较慢的，但是慢有慢的好处。该保留的山，该保留的水面，都保留了下来。在前面有走过弯路也可以跳过去，可以在一个更高的起点上进行规划。

　　商业发展，要先抱团。商业核心越大，吸附能力就越强。商业体量越大、空间越大，商业业态才可能越丰富，也才能吸引更多的人来消费。实际上，商业不怕体量大，就怕孤独。

　　未来会有更多小而精的商业项目出现

　　朱薇安（湖南标志集团副总经理）

　　关于商业创新，我有以下几点感受：首先是体验型商业大行其道，设计和运营是关键。这个话题大家讨论得比较多，在这一块上要做好并不容易。不但投资大、运营成本高，对消费者消费的频次要求也非常高。对设计的要求、硬件的要求更趋细致，需要专业的团队打造，即业内俗称“招商定输赢，运营是关键”。

　　二是，商业形态多元化。商业物业的形态会越来越细分。一个城市越成熟，它的商业形态就越多元化。除了传统的百货及购物中心，长沙应该会有越来越多“小而精”，而非“大而全”的商业形态出现，这些精小商业体各具特色，共性是都结合大量文化艺术元素，气质独特，有趣非凡。

　　事实上，这类形态，已经不断在涌现，很多都做得极出色有趣。

　　三是，投融资能力是项目的实力标志。长沙商业市场供应量大，去化慢，大量原计划短期变现的商业，主动或被动地转为持有性商业，开发商不得不关注商业运营的金融化问题。商业的投资属性会比之前更加突出。

　　在未来的商业地产行业中，只有具有较强融资能力的商业项目，才能够具有长期竞争力。随着金融业进一步发展健全，房地产资产证券化将具有很大想像空间。

　　有了人流，自然会有新的盈利模式

　　肖梦玲（湘江玖号营销总监）

　　强大的人流吸附力是商业成功运营的保障。全国首创的文化、娱乐与商业结合的全新商业模式，湘江玖号区别于传统的购物中心具有三大独有价值体系。

　　首先我们是全长沙甚至全国唯一能与滨江景观无缝连接的商业项目。临江打造的将近4万平方米的滨江景观公园预计今年年底全面落成。公园内设置了轮滑娱乐区、极限攀岩区、儿童游乐场、七人制足球场、激光水幕电影、人造沙滩，以及一个大型的亲水演艺平台。未来很多的大型活动都会在这边举行。而且这些都是免费对外开放的。免费的公园对我们商业来说意味着会带来更多的人流和商流，形成强大的人流吸附力。所有市民都可以来这里休闲娱乐，这必然伴随产生一定的消费。同时，我们项目打造了全国唯一适合孩子和年轻人游玩的公共娱乐系统，以及智慧停车系统、运营管理系统。

　　湘江新区，将是长沙商业“新浦东”

　　马铁江（长沙西中心招商总监）

　　一直以来，“西文东市”是大家对长沙城市格局的直接印象。然而，随着“两型社会示范区”、“湘江新区”等利好接连落地，长沙的城市格局以及商业格局正在发生巨变。以前，交通瓶颈是制约岳麓区区域发展、商业变强的重要因素。如今，随着地铁2号线开通以及多条过江通道拉通，也带动城市消费的人流、财流向西涌。

　　10月西站枢纽站场交付试运营，30亿巨资打造的“高大上”枢纽，刷新了大家对“老西站”的印象。未来，“枢纽站场+5A甲级精装写字楼+国际枢纽MALL”的全新模式，必将释放巨大的能量，成就一个集合出行、办公、购物等多种功能于一体的新地标。

　　交通的改善将为这片热土插上腾飞的翅膀。政策的东风，城市产业与功能的全面升级……湘江新区背后所蕴含的巨大动力，不仅能传遍全城，更将影响“3+5”城市群，辐射全中国。

　　写字楼是一座城市的“垂直印钞机”

　　段少东（楷林（长沙）置业有限公司品牌经理）

　　长沙写字楼市场在经过几年爆发式增长后，目前已进入一个相对应的供应高峰。市场上写字楼的声音开始放大了，市场供应丰富了，有着明确定位的写字楼在推向市场。我们认为这是好事，大家在做市场开发的同时，我们也在培育市场、培育消费者、引导房产消费的升级变迁。

　　整体来看，长沙写字楼市场机遇与挑战并存，但专业高品质写字楼是未来的发展方向，也将是政府大力支持、重点发展的新兴业态。因为写字楼是一座城市的垂直印钞机，以楷林国际项目为例，在项目正式投入运营以后，每年将产生可持续税收3个亿，吸纳、解决1万至1.2万高端人才就业。聚集的高端商务楼宇吸引位于经济生态链最高端的金融产业，由此带来国际、国内高端人才云集，整个社会经济生态链朝着健康有序、积极向上的方向发展。作为滨江新城打造生态金融商务区的旗手，楷林有信心也有能力把这个旗帜扛好、举高，为加快片区成熟发力。

　　商业地产开发商要有“用户思维”

　　胡蓉（好莱城营销总监）

　　当市民对岳麓区的心理距离，因桥梁、隧道、地铁的空间距离缩短而渐渐消失的时候，一切都在发生改变。今年前三季度，长沙河西的房地产市场供应量与成交量都是六区中最大的。梅溪湖、洋湖湿地、滨江板块仍是置业热点。

　　制造业低迷，股市萎靡，中国的宏观经济萧条与泡沫并存，于疲软中开始孕育新的生机，“互联网+”引领了创新风潮。未来房地产行业在移动互联时代的价值核心是用户，行业关键词应该是“体验”。它包含了用户生活方式的体验、生命质感的体验、自我价值的体验。

　　我的理解是，不论是商业地产的开发商，还是实体商业的运营商，最重要的是转换概念。要有用户思维，而不是客户思维。用户是影子，你对这个产品或服务是有依赖性的，你离不开它。

　　在岳麓区打造文化创意产业的孵化器

　　陈毅丹（湖南锦绣潇湘文化产业开发有限公司副总经理）

　　“惟楚有材，于斯为盛”，岳麓区是湖湘文化的发源地，是长沙、湖南乃至全国教育、文化、历史的见证之地。无论在全国哪个城市，大学生群体如今已成为商家投资追逐的对象。大学城的经济是最具活力的，也是最有生命力的。锦绣潇湘文化创意产业园，位于阜埠河路与麻园路交会处。这里是岳麓山风景名胜区和橘子洲景区的中心，也是未来湘江新区发展的文化消费中心。

　　在千年文化历史的积淀下，我们顺其趋势发展文化产业，希望能刮起一道以文化为主的商业风暴，开启湖南文化产业航母。在我们的项目里，包含一个岳麓书城。岳麓书城由湖南大学建筑学院魏春雨院长担纲总设计，外形是象征着各门艺术的盒子，意为文化创意产业的孵化器。现在，“大众创业，万众创新”已成为中国新常态经济发展的“双引擎”。作为湖南首个文化创意书城，岳麓书城突出创意引领和创意孵化功能，精心打造创客培育中心，力求成为创客云集笑傲江湖的根据地。

　　商业发展要与文化、山水、创意资源对接

　　陈思颖（湖南金科房地产开发有限公司营销总监）

　　长沙是湖南“一带一部”建设的首位城市和战略支点，也是东部沿海地区和中西部地区过渡带、长江开放经济带和沿海开放经济带结合部的重要战略高地。在湘江新区统一大规划背景下，长沙的城市格局将再次突出重点向西。而岳麓区的优势就是天生拥有强大的生态资源、大学城的“智库”资源以及高科技资源，这是其他区域不能达到的。

　　在商业规划上必须摒弃单一业态发展，以及不可持续性商业发展，要与大河西的体育文化资源、山水旅游资源、创意资源进行有效对接，将人们的日常消费、休闲娱乐、商务活动等功能进行有机结合，规划同时合理安排人流、商流、物流，才能实现商业的可持续性发展，更好地体现大河西的资源以及区域价值。

　　未来岳麓区的商业应该是多极发展的

　　王双（长房时代国际副总经理）

　　长房集团在岳麓区的长房时代国际项目，目前开发了两栋写字楼，其中一栋正在现房销售。我们希望能和区域里的项目多多合作，抱团发展。

　　2007年以来，岳麓区的商业发展是比较快的。现在岳麓区的交通路网在不断完善，从地铁、隧道、过江通道的建设来看，岳麓区的商业地产项目，要思考如何把河东乃至全省的人，都吸引来岳麓区消费。

　　同时，岳麓区本身的居住人群，也将是很有消费潜力的群体。岳麓区人口构成以年轻人为主，收入增长潜力是比较大的，也非常注重家庭周末休闲氛围。所以，我觉得不要仅仅只关注岳麓区有一个商业中心，未来岳麓区的商业是多极的，每个板块都会有一个商业中心。

　　主持人： 潘昭晖　 文字整理：黄汝兮 人物摄影：邹麟

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