市场活跃 保持有序复苏 2023年上半年长沙商业地产甲级写字楼空置率下降

　　5月20日，龙湖芙蓉天街开业！长沙优质零售市场再迎新成员，为市场带来约10.5万平方米的新增供应，推升全市优质零售市场总存量至299.5万平方米。日前，戴德梁行发布的研究报告显示，上半年长沙消费市场逐步回暖，品牌拓店积极性上涨。另外，甲级写字楼市场活跃度攀升，空置率继续下降。

　　甲级写字楼租户活跃度逐步回升

　　写字楼作为商业地产的一个重要类别，与商业活动密切相关，是从事金融、贸易、高新科技等行业的人们集中办公的场所。与住宅建设的开发与改造并重相类似，写字楼这类商业地产，也在市场变化中寻求更多发展机遇。

　　数据显示，今年上半年长沙甲级写字楼无新增项目入市，总存量维持在256.5万平方米。租户活跃度逐步回升，共录得净吸纳量约5.2万平方米，同比增长约85.7%。至此，整体空置率环比2022年末下降2.0个百分点至32.4%。租户对价格较为敏感，业主提供更灵活的谈判空间以吸引目标租户，使得全市租金较2022年末下降2.6%至每月每平方米81.6元。

　　不同行业对写字楼租赁的需求不同。从需求行业来看，上半年长沙甲级写字楼市场租赁需求主要来自教育、TMT和专业服务行业，三者共占到全年甲级写字楼租赁成交面积的超六成。其中教育类需求强劲，同比增长21.4个百分点，主要为素质教育类企业。从成交面积段来看，上半年承租主力为100-299㎡和300-499㎡的小面积段办公空间，分别占到总成交数量约46.1%和20.6%。

　　戴德梁行长沙公司负责人、估价及顾问服务部高级助理董事莫晓艳表示，从租赁需求端来看，企业出于节省成本以及装修时间等考量，带装修的办公空间越来越受到租户的欢迎，业主也在积极调整策略，如提供多元化增值服务和定制装修等来迎合市场需求以获得更多客户。且随着甲级写字楼实际租赁成本持续下行，在成本控制的前提下实现升级搬迁也将愈加常见。

　　零售市场品牌拓店有望保持活性

　　一季度在激烈的竞争和疫情冲击等因素影响下，不少品牌受限于收入选择闭店，推升空置率至14.5%；二季度随着消费逐步回暖，且新项目招商表现较好，录得净吸纳量约10.7万平方米，使得空置率降至14.0%。

　　消费复苏推动品牌释放被抑制的需求。今年上半年，品牌拓店积极性明显回升，剔除新项目新开店铺，上半年新开店数量同比增长52.7%。分业态来看，零售是上半年新开店主力业态，约占新店总开业数量的41.4%。值得一提的是，经济社会全面恢复常态化运行以来，随着消费者外出意愿和社交需求的增加，居民接触型聚集型服务消费较快恢复，餐饮、儿童和休闲娱乐业态分别同比上升7.4个百分点、5.4个百分点和2.9个百分点。有意思的是，为了迎合年轻消费者偏好，“国潮”“彩票”相关品牌相继入驻优质零售物业，为长沙商业市场带来更多新元素和活力。

　　展望下半年，长沙优质零售市场将迎来位于南城商圈的汇金天虹购物中心投入使用。莫晓艳分析，随着长沙消费的逐步回暖，并在政府以创建国际消费中心城市为目标、推进促消费政策的前提下，带动线上线下消费。此举将有利于长沙商业市场提振消费信心，激发消费潜力，品牌拓店有望继续保持活性，空置率有望下行。

长沙公寓市场供求走低，频现打折销售

　　克而瑞湖南区域近日发布的报告显示，上半年，长沙六区一县公寓供应24.2万平方米，成交36.6万平方米，成交金额为41亿元。整体来看，供求量均是近三年新低。就公寓的库存来看，存量稳居400万平方米以上，去化周期持续攀升。截至今年6月，长沙内五区公寓的库存达409万平方米，去化周期达58个月。

　　分析显示，60平方米以下的小面积公寓为市场主力，占比在九成左右。而60-180平方米的公寓占比逐年缩水，往商业大平层产品方向发展，占比逐年上升。2023年上半年，大平层公寓的市场份额达到3.1%。

　　另外，上半年长沙公寓市场典型的特征表现为市场价值不断回归理性，打折销售也是市场显著的特征之一。加之公寓有先天性的产品优势，不限购不限贷，不影响买住宅，而且小面积低总价，买了自住或者投资都可以，所以公寓也是一种投资选择。

　　据湖南世联行的统计，5月长沙公寓网签排TOP10的项目分别是：建发养云、建发玖洲观澜、旺德府万象时代、中建嘉和城、保利中环广场、珠江好世界、星都汇、新长海尚都国际、中建梅溪湖中心、中交广场。

长租公寓市场迈入“快速成长期”

　　中国长租公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段，市场迎来更多参与者并呈现多元化的产品和租赁客群特点。日前，仲量联行预测，在国家加快建立“租购并举”住房制度的大背景下，2023年的长租公寓市场将迸发出新生机。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚表示，各类内、外资投资者入场交易，且成交资产类型呈现多样化特点。而在投资策略上，具有改造潜力的机会型物业尤其受到长租公寓投资人的青睐，长租公寓投资人对于项目区位的投资偏好趋于多样化。

　　仲量联行预计，2023年市场将迎来更多优质长租公寓项目的加快入市，长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

　　魏骏亚表示，随着社会及经济活动回暖，长租公寓租赁需求及运营表现将稳步回升并持续增长。预计长租公寓市场发展前景和韧性将给予投资人信心，视时机入市交易。在盘活存量资产政策引导下，2023年各类存量物业，如闲置工业厂房、老旧酒店等都将有机会被改造为长租公寓。

上半年租赁住房市场普遍复苏

　　近日，58同城、安居客发布《2023年上半年全国租赁市场报告》。报告显示，2023年上半年，包括长沙在内的多数二线城市租赁价格呈现显著回升，价格表现相对较好。整体来看，2023年上半年市场普遍迎来复苏之势。

　　报告指出，2月在春节后复产复工热的带动下，租赁市场迎来供需两旺的“小阳春”行情。步入二季度后，随着市场供需在一季度的集中性释放，租赁供需趋于回落。5月和6月，租赁市场步入传统的夏季毕业求职旺季。

　　2023年上半年安居客全国40城租赁价格指数显示，30个城市租赁价格环比指数呈现上涨，22个城市租赁价格同比指数显著上涨；租赁价格环比及同比均呈现上涨的城市达到20个，多数城市租赁市场呈现出较好的复苏趋势。