十年后 谁主长沙商业繁华?

　　3000年历史，造就一座长沙城;3000年古长沙，造就一座五一商圈。若问当今长沙哪里最繁华，许多人或许脱口而出：五一商圈。

　　在不少老长沙人眼中，“西文东市”几乎将长沙盖棺定论。可“三十年河东，三十年河西”，昔日的繁华更迭，如今的河西已不再沉寂!

　　在近日腾讯公司发布的热力地图显示，五一假期3天，五一商圈单天最高客流超过260万人，而位于河西的梅溪湖商圈最高客流也高达82万人，河西的新中心之势正在逐步崛起。

　　腾讯热力地图 用数据说话

　　五月，春花已谢，夏日将至。“五一”期间，全国游客“攻陷”长沙。

　　在近日腾讯公司发布的“五一”期间五一商圈和梅溪湖商圈的热力地图中显示，“五一”三天(4月29日-5月1日)，五一商圈汇聚客流总人次超720万人，其中最高一天的客流超过260万，成为游客最爱逛的地方。

　　想想这数据也是蛮吓人的，毕竟全长沙(包括长望浏宁)人也才700多万，相当于五一3天全长沙人涌进了五一商圈，而目前五一商圈的商业街区总长度才仅有短短的约10公里，里里外外全是人成为了不少游客的亲身体验。

　　虽然五一商圈的“老大”地位仍难以撼动，但梅溪湖的人气也在不断飙升。作为后起之秀的梅溪湖片区商圈，“五一”三天也汇聚了超过237万的客流，且最高一天客流超过82万。相当于三分之一的长沙人五一期间去了一次梅溪湖商圈。短短6年时间，梅溪湖客流已经达到了五一商圈的约三分之一，这速度也是如坐火箭一般。毕竟五一商圈可是发展了2000多年才形成的一个商圈!

　　此外，从五一商圈和梅溪湖商圈五一期间的客流来源来看，长沙客流依然占据绝大部分，分别占比81.48%和91.02%。从中可以看出，更多的长沙人已经把梅溪湖商圈当成了自己的游玩胜地。省外客流方面，五一商圈主要汇聚了江西南昌、湖北武汉两大城市的客流，占比8.17%;而梅溪湖商圈省外客流占比较少，仅湖北武汉的客流较多，占比0.76%。

　　值得一提的是，五一期间，五一商圈瞬时最高客流为657136人，而梅溪湖商圈瞬时最高客流也高达197178人。由此可以看出，晚上的长沙人更爱逛街，长沙人的夜生活在此时达到高峰。

　　所谓“人流就是财富流”，人流就是商业价值。2000多年来，五一商圈扼守长沙商业桥头堡，汇集了九龙仓国金中心、平和堂、春天百货、王府井百货、万达广场等大型购物场所，更有“三湘第一街”──黄兴路步行街、金满地商业步行街、坡子街三街聚集。临街商铺售价一般超过10万元/㎡，价高者甚至超过20万元/㎡，这就是人流带给五一商圈的商业变现。

　　不过，随着城市扩容，梅溪湖商圈也在强势崛起。目前区域内已有步步高梅溪新天地、金茂览秀城、中建梅澜坊商业街、金茂悅棠街、弘德西街、七喜街等购物街区开业，人流逐渐增多。特别是步步高梅溪新天地和金茂览秀城，凭借梅溪书院、云顶星河游乐王国、CGV星聚汇影城、Kids Planet酷乐星球乐园、沃尔玛等一站式吃喝玩乐吸引了日均客流超8万的庞大人流。

　　未来几年，梅溪湖区域常驻人口将达到32.8万，吸纳约15万现代商务人群在此办公。而目前梅溪湖商圈商铺售价大多在3-5万元/㎡之间，投资价值显而易见。

　　而在戴德梁行近日公布的《2017年一季度长沙写字楼与零售市场概况》中也显示，目前五一商圈购物中心和百货商场的首层租金在200-750元/㎡/月之间，梅溪湖商圈购物中心和百货商场的首层租金在100-400元/㎡/月之间，梅溪湖商场租金目前已达到五一商圈的一半左右。由此看来，随着梅溪湖商圈的逐渐成熟、人口的逐步入住，商业价值将得到更进一步的释放。

　　产城融合 为商业发展注入不竭动力

　　众所周知，新型城镇化的核心是要有产业的支撑。

　　产业，是城市发展的核心引擎;产业，是经济发展的不竭动力。

　　历经2000多年发展的五一商圈，目前已经形成了以服务业为主导的第三产业。五一商圈既集聚了一批大型商业企业，也有远近闻名的黄兴路步行街，和著名的文化旅游胜地——坡子街、火宫殿，形成了以观光、游憩、餐饮、购物、民俗娱乐、非遗体验等元素为亮点的综合型商圈，南来北往的游客都乐于在此进行“食、住、行、游、购、娱、商”等全方位体验。

　　有统计数据显示，五一商圈拥有商家超过100000家，年消费额高达数百亿元，囊括了从低端小吃到中高端餐饮、街边小铺到豪华卖场、平价超市到奢侈品店等多种业态，拥有大型购物中心10余家，除此之外，商圈内还囊括了长沙近4成的金融机构，全市的人流、财富流都在这里喷涌。

　　与五一商圈注重发展第三产业不同的是，梅溪湖商圈更侧重第二、第三产业协同发展，与麓谷高新区、岳麓山大学城一同形成了产城融合示范区，推动整个区域的协同发展。

　　第二产业方面，产城融合示范区内的麓谷高新区经济实力领先，园区每年收入增速超过10%。2015年，麓谷企业总收入突破2500亿元，稳居全省园区第一，在全国115家国家级高新区综合排名中位列14位，中部11个国家级高新区中综合经济实力名列第2位。

　　目前，高新区内入驻企业超过10000家，其中规模企业203家，上市公司39家，世界500强企业25家，拥有企业员工超60万人，为梅溪湖商圈提供了强大的产业支持和人才支撑。

　　第三产业方面，梅溪湖商圈自2011年启动开发以来，已初步形成了集生态产业、高新技术产业、现代服务业于一体的综合型区域。3000亩梅溪湖、上万亩桃花岭、8300亩六大生态公园成为区域观光胜地;国际研发中心、国际文化艺术中心、国际广场、商业综合体等项目，丰富市民精神、生活所需;片区规划幼儿园15所、小学13所、中学14所，“一站式全周期”精英教育优势无可比拟。

　　此外，梅溪湖商圈4公里范围内还有湘雅附三、湖南省肿瘤医院、湖南省中医药研究院附属医院、长沙市第四医院等大型三甲医院、专科医院。同时梅溪湖还形成了健康医疗产业集群，将形成集医学研发、健康管理、康复养老等功能为一体的健康服务产业集群。 

　　正是依托于梅溪湖商圈强大的第二、第三产业支撑，有统计数据表明，梅溪湖商圈的商铺，2年内月租金上涨10%-30%，年营业额超过1000万;同时，每年节假日期间的人流量同比上涨20%-40%。

　　商业的发展，除了需要产业的支持，更需要人才的支撑!

　　据了解，五一商圈拥有日均流动人口超30万人，多以上班族为主。而大专及以下学历占比超6成。不过，五一商圈凭借其强大的虹吸效应，吸引了不少中高端型企业入驻，保守估计，五一商圈拥有中高端人才超过12万人。

　　与五一商圈不同的是，梅溪湖商圈现有常驻人口超过10万人，其中中高端型人才占比超8成。此外，产城融合示范区内高等学府和高新企业遍布，拥有湖南大学、中南大学、湖南师范大学、湖南商学院、湖南第一师范学院等近十所高校。高新区、大学科技城源源不断为产城融合示范区输送高端人才。

　　据统计，仅岳麓大学城就拥有高等人才34万人，占长沙市高校在读人数的近6成;高新区拥有人才总量达12万人左右。大专以上学历人员占从业人员总数的50%，博士和硕士人员占大专以上学历人数的10%。

　　一辆好车需要强劲的引擎来输送源源不断的动力，而一个城市或区域最核心的发展动力就是产业和人才。

　　规划专家：立足国际化视野 高标准打造城市新中心

　　当中国改革开放大幕拉起，中国城市创造的奇迹就不断震惊世人。25年前，上海浦东开发开放画卷拉开，在人们的惊叹声中，昔日的棚户区迅速蝶变成高楼林立的“中国华尔街”、“东方曼哈顿”。

　　2008年，当国家发展战略重心中移，在长沙市委“沿江建设、跨江发展”的战略思路下，岳麓区在中国中部、湘江西岸续写着“浦东”的奇迹：昔日荒山郊野嬗变成一个集名山、名水、名洲、名城于一域的旅游休闲新城;昔日陋巷民房摇身化作“湖南智谷”，成为了“大众创业、万众创新”的创客孵化场;昔日商业低地蝶变成“中部磁场”，商业巨头、总部基地纷纷抢滩落子……

　　2015年5月，中部第一个国家级新区——湘江新区正式挂牌，一幅更加波澜壮阔的城市发展画卷正在湘江西岸徐徐展开,作为湘江新区核心增长极的梅溪湖崛起之势一跃千里。

　　从投资规模来看

　　统计数据显示，2016年湖南湘江新区完成地区生产总值1801.12亿元，同比增长11.0%，超出长沙市平均GDP 1.6个百分点;拥有常驻人口约135.65万人，同比增长2.8%;第二、第三产业发展迅猛，同比分别增长10.5%和13.0%。2017年湖南湘江新区更是将投资千亿，铺排项目584个，掀起新一轮项目建设的热潮。

　　从城市规划来看

　　作为湖南湘江新区的核心区域，梅溪湖国际新城更是湘江新区发展的重中之重。早在规划初期，就将其定位为“国家级绿色低碳示范新区，长沙未来城市中心”。它站在这样的高起点规划之上，面向全球邀请国际一流设计团队“阿特金斯”一手操刀设计。

      在交通规划上，梅溪湖产城融合示范区已组建4条地铁线路、城际轻轨以及长沙西站综合交通枢纽，形成四通八达的内外部路网。其中已通车的地铁2号线、建设中的4号线直达高铁南站，6号线直达黄花机场，3号线直达火车站;区域内的长沙西站交通枢纽，可实现地铁、长短途、快速公交等快速交通出行。

      在环境规划上，6年前的梅溪湖，是一片以葡萄种植为主的低洼滩涂。村民散居于此，自然植被被严重破坏，生态环境极其脆弱。而如今，整个梅溪湖生态公园以梅溪湖为核心，龙王港及肖河为纽带;绿化廊道为渗透及发散轴线;公园绿地为主角;街头绿地、社区绿地为补充，形成了点线面三级绿化系统。自然山水与人工环境相互渗透，打造梅溪湖区域的“绿肺”，达到人与自然的和谐统一。

　　从人口导入来看

　　目前梅溪湖区域已有近20个楼盘陆续交房，入住率正在以10%的增长率逐年攀升。据不完全统计，梅溪湖区域目前已有超过10万人入住，在未来几年，常驻人口更将达到32.8万。且基于该区域高品质项目居多的原因，入住人群的整体消费能力也高于长沙市平均水平。

      放眼全球来看，一座发达的城市或区域离不开巨大资金的投入、国际化视野和前瞻性的城市规划设计，同样也离不开高质素人才源源不断的加入。只有形成合力，才能共同推动一座城市或区域的快速发展，才能为这个区域商业氛围的形成创造最佳条件。

　　结语：

　　有着3000年历史的古城长沙，自古就是商业发达之地，拥有浓厚的商业氛围，富商巨贾云集。

　　长沙，是一座年轻有活力的城市，同时也是一座爱消费的城市。统计数据显示，2016年，长沙全市城镇居民人均可支配收入43294元，同比增长8.3%;人均消费支出31826元，同比增长7.0%。长沙人均可支配收入不仅位居中部第一，消费总额在全国省会城市中也排名第6位，消费能力强。

　　作为长沙最具代表性的商圈──五一商圈，区域内拥有商家超过100000家，年消费额超过数百亿元，已经成为长沙市乃至华中区域最具代表的商业中心。

　　然而在国家级湘江新区核心范围内，梅溪湖发展势头正逐渐凸显，主要得益于政府、企业和市民对这个区域的发展做出的巨大贡献，使得梅溪湖区域成为长沙乃至华中区域的产城融合的示范标杆。形成“产、城、人”协同发展的良好局面，也为整个区域商业价值的提升创造了无限动力。