物业费可以少交，甚至不交？前提是……

　　长沙晚报掌上长沙5月9日讯（全媒体记者 孙占锋）开发商交房时，发现问题必须整改，要不要交物业费？已经交了钥匙，但没装修、没入住，要不要交物业费？物业公司安保、卫生服务太差，可不可以不交物业费？没交物业费，物业公司给停水、停电、停气，合法吗？为什么隔壁家的小区物业费那么低，我们小区这么高？……

买房一阵子，物业一辈子！对每个人来说，身边的“小物业”，着实关乎到“大民生”。特别是类似上面这些问题，想必很多人或多或少都遇到过。那么，物业费可不可以不交、少交呢？近日，重新修订后的《湖南省物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）联合印发，自2022年5月15日起施行，有效期五年。我们不妨从中搜寻一下法规层面的依据。

问 题1

正式收房前，要不要交物业费？

答案：要交！但不要自己掏腰包。先看《管理办法》第十五条第（三）款表述——

买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。

开发商要你收房时，如果发现房屋有质量问题、不满意，可以要求开发商进行整改，比较常见的是些类似空鼓、裂纹、漏水、不平整等方面的小问题。如果是严重影响建筑主体结构（承重墙、梁、柱等）安全的质量问题，这个房屋很难通过竣工验收，哪怕真的这样交到你手里，也完全可以依法要求解除购房合同，并要求赔偿。

《管理办法》明确了建设单位向受买人交房时间节点必须是实质性办理了交付手续。若房屋有小问题需要整改，整改期间的物业费还是要交的，但是由开发商来交。如果“无正当理由拖延办理交付手续”，物业费也是要交的，也是首先由开发商“垫付”然后再向买房人追缴。

问 题2

收了房后，就要立即交物业费吗？

答案：有一个月的费用不用自己交。先看《管理办法》第十五条第（一）（二）款表述——

（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；

（二）房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；

这里很明确，收房当月的物业费也是由开发商来交的，次月及以后的物业服务费，才由业主交纳。举个例子：你买的房子是2022年5月15日正式交付，你按时收了房，那么从2022年6月开始交物业费就行了。虽然只是一个月的物业费，自己来交也是冤枉。

问 题3

没装修、没入住，要不要交物业费？

答案：要交，但是可以打折，而且最起码9折！先看《管理办法》第十五条第（五）款表述——

（五）业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。

翻译一下：就是最孬也是个9折，还可以更低。不过，收房后一分钱物业费都不交，肯定是不对的。

问 题4

对物业服务不满意，可以不交物业费吗？

答案：大多数情况下不行！先看《管理办法》第十七条的表述——

物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；逾期不交纳的，物业服务人依法追缴。成立了业主大会的，其业主委员会有义务督促业主交纳。

这里明确的是业主的义务，就是按物业服务合同“按时足额”交物业费，不交的话物业公司可以去法院告你，而且根据大多数案例，一告一个准。

业主就这么憋屈没法了？也不是！对于物业服务质量整体看待，因为物业服务单位所服务的是全体业主和整个小区，用法律术语讲“具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性”，因此业主个人不能因为对物业公司的安保、卫生等局部服务不满而拒交物业费。

但是，如果物业服务明显是违法违了，安全保障明显缺失接连招贼了，卫生没人清理堵了大门了，等等情况下，物业费可以适当减免，甚至可以要求物业单位进行赔偿。当然了，这些情况协商不顺的话，闹不好都得走法律程序。

问 题5

物业公司可以通过停水停电，催交物业费吗？

答案：不合法！先看《管理办法》第十九条表述——

物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。

翻译一下：对于供水、供电、供气等第三方产品而言，物业单位只是提供辅助服务的，所收费用也是“代收”，连“手续费”都不得额外收取，更何况去切断关乎业主基本生计的水电气呢？换言之，水电气的供应，从法律层面将是另一个服务关系，不是物业服务的主体内容。

对于物业公司而言，业主欠物业费不交的话，可以通过催告、提起诉讼或申请仲裁等合法的方式解决。

问 题6

买的二手房，老业主所欠物业费，要我付吗？

答案：不一定。先看《管理办法》第十六条表述——

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

对于老业主欠的物业费，新业主快去看看看购房合同有没有约定，如如果没有约定的话，就可以用上述规定来说话了；第一，老业主有义务在卖房时结清物业费，而且有义务告知物业公司；第二，卖房当月和之前欠的物业费，理应由老业主承担。换句话说，之前欠的物业费是老业主和物业公司之间的关系，所欠物业费就应该由老业主向物业公司支付。

问 题7

停车位被物业对外出租，合法吗？

答案：有可能已经违法了。先看看《管理办法》第二十条的怎么表述的——

未成立业主大会前，由物业服务人代管物业共用部位、共用设施设备经营收益，经营收益应实行专款专用并定期公示收支情况。其他经营主体利用物业共用部位、共用设施设备进行经营前，应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意，并按照有关规定办理手续。其他经营主体交纳的租金或其他收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用范围。

根据法律人士分析，上述问题的焦点在于物业公司是否有权将地面停车位（或者其他业主共有区域）出租经营。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。

问 题8

屋顶渗漏、水管开裂，可以不交物业费吗？

答案：不可以。这个问题《管理办法》里没有明文涉及，但是我们根据以往案例归结一下。

如果漏水等房屋质量问题是房子建筑本身的，那么开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任；如果是装修后的水管开裂、漏水问题，那么应该找装修公司来赔偿。

当然，日常生活中，口碑好、服务优的物业公司总是“万能的”，他们往往会对类似问题第一时间赶到现场、第一时间进行救助。正所谓“冤有头债有主”，对于业主来讲，厘清不同的法律关系后，就自然明白不能以此为由拒交物业费了。

问 题9

电瓶车自燃殃及其他业主，物业有责任吗？

答案：主要看发生在什么地方。如果在公共区域（比如停车场、走廊、门厅等）发生的，物业公司是脱不了干系的。先看法规——

《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。‍

对于物业服务企业而言，小区公共区域是其服务区域，就应尽到安全保障义务。法律人士认为，若因物业公司未充分尽到安全保障义务，导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。

问 题10

为什么隔壁小区物业费低，我们小区高？

答案：明码标价。先看《管理办法》的相关表述——

第二十一条  物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。

第二十二条  物业服务收费实行明码标价。

物业费的贵贱高低，都已经在服务合同里协商约定好了的，而且必须“明码标价”。只不过，很多业主根本不知道有物业合同，更不知道这个价格是怎么“协商确定”的而已。通常情况下，物业合同在前期是开发商和物业公司前，后面成立业主委员会后就由业委会和物业公司签，没有业委会的多少社区、街道出面协调，大多业主不清楚细情罢了。如果对物业费高低有异议，业主完全可以通过业务会或社区相关科室进行问询。

另外，修订后的《湖南省物业服务收费管理办法》已经明确了普通商品住宅和别墅的定价形式和程序，明确了“已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费”等三项费用实行政府指导价，也明确了执行前期物业服务期间政府指导价标准的物业费如何调整。

物业天天在身边，时时影响着人们的生活，那家长里短、鸡毛蒜皮的事多了去了了。如果您对所在小区物业服务有话说，或者遇到了不负责任的物业单位，都可以关注【住长沙】官方微信后留言告诉我们，也可通过24小时全媒体维权通道进行反映。