雨花区探索老旧小区治理新模式，“共享”“自治”“智慧” 齐发力

　　长沙晚报全媒体记者 周游

　　“连片打包，运营成本降低了；有了物业，小区大小事有人兜底，不再事事找社区；物业公司每年抽出5万元盈利，注入小区公共设施维护监管账户，给小区维护资金注入底气。”2021年11月，侯家塘街道梓园社区与枫树岸、麻园湾社区联合引入和家共享物业，在全省率先实行“连片打包”的治理模式。如今，细数小区变化，梓园社区党委书记彭英子对“共享物业”发展更有信心。

　　地处中心城区的雨花区共有267个老旧小区。楼栋零散、设施陈旧、居民缴费意识不强，“先天不足”的老旧小区曾是物业管理中最不受欢迎的“烫手山芋”。近年来，雨花区以党建为引领，因地制宜探索出“连片打包”共享物业、“居民自治”管理、“智慧社区”治理等新模式，逐步实现由“社区兜底”向“企业接管”、“单一治理”向“多元共治”的转变，让老旧小区迎来“贴心管家”。

　　共享物业：“打包”聚合力，共破管理困局

　　梓园社区位于城南中路与韶山北路交叉处，面积0.22平方公里，总人口6000余人，辖区老旧楼栋55栋，地处中心城区，治安形势复杂，存在老旧小区多、老人多、租户多、五小门店多、开放式小区多的“五多”治理难题。

　　“老旧小区分布零散、规模小，但管理成本却不低，这也使得很多物业公司对这类小区望而却步。”彭英子叹息。

　　2021年11月，梓园社区率先探索“共享物业”模式。梓园社区与枫树岸、麻园湾社区联合引入物业公司，提供红旗区二片、长岭大院共42栋老旧居民楼物业服务，不同小区居民群众可以就近就便享受同一物业公司服务。

　　为让物业 “引得进、留得住”，社区主动提供 30 平方米物业用房，水电全免，第一年还给予过渡经费补贴。按照 “政府补贴、物业投入、居民缴费、小区造血” 原则，社区统筹惠民资金等保障经费，助力物业逐步自主运营。第二年物业实现盈亏平衡，第三年正常盈利，2022 年开始脱离惠民资金，2023 年实现完全自我造血。此外，物业每年从盈利中拿出部分资金注入小区公共设施维护监管账户，还探索多元经营模式，盘活固定资产租赁，拓宽增收渠道,居民满意度从2021年的84.3%上升到95%以上。

　　去年11月、12月，雨花区侯家塘街道、东塘街道先后举行了开放式老旧小区引进物业管理集中签约，实现开放式老旧小区物业管理全覆盖。

　　居民自治：自己当管家，共筑和谐家园

　　在雨花区，居民自治为老旧小区治理注入新活力。走进东塘街道枫树山社区南方电信大院小区，春节氛围浓厚，小区自管委员会办公室里，成员们正讨论春节值班安排。2022 年底原物业突然撤场，小区又无业委会，关键时刻，在枫树山社区协助下，小区党支部成员站出来。2023年3月，南方电信小区自管委员会成立，党支部委员与自管委员会成员交叉任职，居民当家做主。

　　小区党支部书记黄立介绍，自管委员会成立之初就明确三大原则：成员不拿报酬、收费保障基本运转、账务定期公示。党支部牵头选出15位成员，设立5个工作小组。自管后收费标准备受关注，原物业收费每月每平方米1.8元，自管委员会测算后定为0.8元，连续两年缴费率达100%。财务组长刘伟庆说：“成员不领工资，节省了人员开支。”自管委员会还制定一系列规章制度，每笔支出需两人签字，大额费用或公共设施投入需多数人表决同意，每季度公开账目明细。

　　体量规模小、住户结构相对简单、邻里相互熟络的单位家属楼选择居民自治的方式进行管理，在雨花区还不止南方电信大院这一处。

　　雨花亭街道雨新路社区卫计新村小区，因为“不收一分钱物业费，年底还能分红”屡次登上微博热搜，是网友眼中的“别人家的小区”。社区党总支指导成立“自治管理委员会”，实现小区治理良性自转。在自管委员会带领下，推出“潮汐车位”，开辟小区资金来源；打造“580睦邻空间”，油桶公园、杏林花坛等休憩园地；安装充电桩、楼道灯、修复门禁系统等硬件设施，居民幸福指数越来越高。

　　智慧社区：智启新生活，提升治理水平

　　以前，徐志强最烦恼的就是接送孩子，孩子就读的桔园小学在雨花区砂子塘街道桔园社区内，两条交会的窄巷子新塘冲巷和湘银巷是社区里的主干道，每逢上学放学时段，都堵得水泄不通，进出花上一小时，是家常便饭。

　　2022年起，桔园社区通过智慧社区建设让情况大为改善。通过优化交通通行方式、安装车场系统、安排专人疏导，交通拥堵问题缓解。更贴心的是，社区开发了市民“云报事”小程序和路灯专属二维码，居民遇到任何问题，扫码就能一键上报至社区智慧平台，同时社区还配备应急消防车、可视化巡逻设备、VR监控等智慧设备，实现24小时智慧管理，居民安全感大幅提升，老旧社区摇身变为智慧社区。

　　砂子塘街道地处中心城区，有61个住宅小区，其中36个是开放式小区。去年12月19日，街道与万物云湘赣代表处签约，打造开放式无物业小区综合治理2.0版本，引入智能门禁、监控系统等智能化管理手段，提升全域综合治理水平。

　　“老旧小区治理，一头连着民生福祉，一头连着城市发展，是提升群众幸福指数、夯实社会和谐根基的关键之举。”雨花区委书记黄军其表示，雨花区将持续探索，以党建引领创新老旧小区治理模式，不断提升居民幸福感与获得感。