这些物业服务不到位的行为你们小区有吗？业主如何正确维权？

　　长沙晚报掌上长沙5月18日讯（全媒体记者 邓艳红 通讯员 李果）居住在城市住宅小区，离不开物业服务企业提供保洁、安保等服务。好的物业服务能让业主感受到回家的舒适与温馨，但如果物业服务不到位，就会让业主心里添堵。

　　面对物业服务不到位等现象，业主维权是否有法律依据，又该如何正确维权？近日，针对生活中一些常见的物业服务不到位的行为，湖南省高级人民法院发布了维权的法律依据及维权途径。

　　物业公司以业主欠交物业费为由，采取停水、停电、停气、停用电梯等行为

　　维权途径：向住房和城乡建设部门、物业服务指导中心等政府部门投诉，由相关部门责令物业公司整改。造成损失的，相关业主有权要求物业公司赔偿。

　　法条链接：《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条：“物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。”

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十七条：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”

　　物业服务着实糟糕且长期不整改

　　维权途径：召开业主大会表决更换物业公司。前期物业服务企业系由建设单位（开发商）选定，业主未参与选聘，部分存在服务质量、服务态度不到位情况。入住率较高的小区应及时成立业主大会，并选举产生业主委员会，一则可在平日由业委会与物业公司沟通、交涉改进服务事宜，二则可在必要时表决更换物业公司，通过市场选择、竞争的手段促进物业公司提高服务水平。

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

　　第二百八十四条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

　　第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

　　第九百四十六条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”

　　《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

　　业主未交物业费被起诉，并要求支持滞纳金（违约金）

　　维权途径：积极应诉。如因物业服务不到位暂未交纳物业费，可在答辩时陈述自己欠交物业费的理由，并提交相关证据。如能举证证明物业公司确未依照法律规定或者物业服务合同约定提供物业服务，可向法院提出减少相应物业费、不支付滞纳金的意见，由法院依法审查。需注意的是，对物业公司服务不到位之处，要及时拍照取证，以备应诉所需。另外，物业服务是一个持续、动态的过程，留存证据要注意有连续性、持续性。

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”

　　第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

　　维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护不到位

　　维权途径：直接或通过业委会与物业公司沟通、交涉，要求改进服务；向住房和城乡建设部门、物业服务指导中心等政府部门反映、投诉，由政府职能部门督促物业公司整改。

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第二百八十五条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”

　　《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同……”

　　《湖南省物业服务收费管理办法》第二十三条：“各级发展和改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门、街道办事处（镇人民政府）依据职责，依法对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件以及其他资料，不得弄虚作假。”

　　家中失窃、车辆被刮擦

　　维权途径：第一时间报警由公安机关处理。除物业服务合同另有约定外，物业公司对业主的财产没有保管的义务，但如果物业公司存在门岗无人值守、监控损坏不及时维修等疏于管理情形导致损害发生的，业主可要求物业公司承担相应的赔偿责任。

　　法条链接：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

　　小区内行人或车辆被坠落物砸伤

　　维权途径：向侵权人主张赔偿。物业公司未采取必要的安全保障措施的，可要求物业公司承担未履行安全保障义务的侵权责任。同时，可向公安部门报案，由公安机关调查处理。

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”

　　物业公司收费不规范

　　维权途径：向市场监督管理部门或住房和城乡建设部门投诉。市场监督管理部门对物业费收取有监管职责，住房和城乡建设部门是物业公司的行业管理部门，有权对物业公司的违规行为进行处理。

　　法条链接：《湖南省物业服务收费管理办法》第二十三条：“各级发展和改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门、街道办事处（镇人民政府）依据职责，依法对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件以及其他资料，不得弄虚作假。”

　　第二十四条：“物业服务人有下列行为之一的，由市场监督管理部门按照有关法律法规和规章规定予以处罚：（一）违反本办法第八条和第九条规定，不遵守政府指导价管理擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的；（二）超过政府指导价标准收费的；（三）擅自设立强制性收费项目的……”

　　小区消防通道被堵

　　维权途径：物业公司对小区内的公用消防设施有维护管理义务，如业主向物业公司反映无果，可向消防部门反映、投诉，由消防部门责令物业公司或相关业主整改。

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：“……对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

　　《中华人民共和国消防法》第十八条：“……住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”

　　《中华人民共和国消防法》第六十七条：“机关、团体、企业、事业等单位违反本法第十六条、第十七条、第十八条、第二十一条第二款规定的，责令限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。”

　　物业公司被更换后不搬走或不移交资料

　　维权途径：请街道办事处（镇人民政府）、物业服务指导中心等政府部门出面协调，也可向法院提起相关诉讼。

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”