公摊面积不计入房价，你怎么看？ | 你说话吧

　　主持人语

　　日前，住建部办公厅发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。其中规定，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这意味着交易价格以后不把公摊面积算进来。有人认为，公摊面积计算公式不透明，存在随意挤占实际居住面积的现象；也有人认为，算不算公摊，总价都一样。容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的，所以就算把公摊面积盲目做大，地产商也没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益。对此，我们该如何看待，怎样应对？2月25日，长沙晚报第424期《你说话吧》栏目走进位于长沙市中山路的阳光城檀悦项目，邀请部分市民、律师与房地产从业者代表就此展开热议。本期话题讨论形成主要观点如下：

　　释疑  三问公摊面积

　　问题1

　　套内建筑面积与套内使用面积是一回事吗？

　　林艳芳（湖南天地人律师事务所律师）：有人经常将“套内建筑面积”跟“套内使用面积”混为一谈，认为商品房建筑面积除去公摊面积，就是套内使用面积。其实，这只是套内建筑面积。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第六条规定，套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，套内使用面积只是套内建筑面积的大部分，而不是全部。

　　问题2

　　以套内使用面积计价，是否意味着“公摊”没有了？

　　林艳芳：答案是否定的。除非农村或城郊一家一户，土地和房屋均为同一权利人，没有与他人公用空间的独户单一产权房地产，否则，开发商开发建设的一个项目地块商品房同时有多户，并有电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅、过道、公共用房等公用建筑面积，该公用建筑面积不可或缺，并存在建筑成本，必然需要购房者埋单，由此形成“公摊”面积。

　　《物权法》第六章“建筑物区分所有权”中第70条规定的“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，就是对专有、共有的权利规定。同一小区不同住户不可能与世隔绝独善其身，无论以什么方式计价商品房，共有部分都不可能消失，“公摊”面积都不可能消除。

　　问题3  新规范的法律地位如何？

　　林艳芳：《住宅项目规范（征求意见稿）》正式通过后必须强制执行，但目前《商品房销售管理办法》仍然有效，且为政府审批开发商销售商品房的法定依据。规范是系统内部规定，法规是外部实施规定，两者现相冲突的情况下，个人认为应该先修法做到统一方可适用。

　　话友热议  房价不算公摊面积，你怎么看？

　　A派观点  价格更透明，是政策利好

　　张梅（公司职员）：我认为，实施“房价不算公摊面积”的规定，将会更合理、更透明。以后比较同地段不同楼盘的性价比，会更加直观。

　　江跃龙（长沙市政协委员、高级经济师）：我想出台这条规定主要有三点意义：一是防止开发商利用信息不对称，滥用公摊面积相关权益；二是这项条款为今后开展房产税征收等，统一计量口径；三是这项条款也符合国际惯例。

　　林艳芳：更具体地说，它还解决了两个问题：第一，解决了套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题；第二，解决住户使用面积不透明的问题，按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。

　　朱继民（山语林居小区居民）：我们还要考虑一个导向的问题。“房价不算公摊面积”，会扭转现在一些房地产开发的乱象。此前，一些楼盘存在肆意增加公摊、“偷”面积的现象；还有一些楼盘迎面就是大拱门、大花坛广场，把泵房、物业用房弄得很大，这也是不利于集约发展的。而且，同行会暗中攀比，助长这种浪费之风。

　　B派观点  公摊变小，会住得更挤

　　林林（网友）：我有一个担忧，既然公摊面积不计入房价，会不会导致一些开发商为了节省成本，刻意地减少公共区域的建筑面积，让我们住得更挤呢？

　　覃露（黄金社区居民）：这种担忧是有必要的。不管是国外还是重庆的例子都告诉我们，“房价不算公摊面积”有可能导致居住环境变得更逼仄。现在一般的楼盘都是一个单元两三户，以后为了省公摊，可能增加到五六户甚至更多，就会影响到不少户型的通风、采光。

　　林艳芳：公摊面积是不是越少越好？显然不是。公摊面积由业主公共部位面积构成，公摊面积越小，说明全体业主共有的公共面积越小，公共设施设备配置不多，这样会导致舒适度降低，居住体验变差。试想，如果你居住在一个几乎没有公共服务空间的小区，会是一种什么样的体验呢？

　　C派观点  新规范是导向，最终看市场

　　朱继民：我认为，新规范只是确定了一个导向，以后公摊面积到底会产生哪些变化，最终还是要看市场。我们当然应该关注这一变化，但不必过度操心。我的推测是可能会出现这种局面：不同需求的人去寻找不同品质的房子。价格低廉一点的房子，可能在公摊面积上就会抠一些，但只要不影响到正常生活就行。

　　探讨  新规范影响几何？

　　影响1  房产总价会发生波动吗？

　　林艳芳：我认为，以套内使用面积计价不会推高房价。开发商销售房屋实行总价控制，套内使用面积只是计价方式之一。在总价一定的大前提下，以建筑面积计价显得单价低，以套内使用面积计价显得单价高，但并不改变总价。因为计价方式不同，这两种单价不具有可比性。

　　朱继民：我感觉，新规范会更有利于房产市场的层次划分。以后，由于公摊面积变得更理性，浪费减少，有的房子总价还会微跌。

　　崔启明（东郡社区居民）：我担心，新规范会导致二手房市场出现混乱。原来买的房子面积含有公摊，是按建筑面积计价的，它们再次进入市场该怎么计价，要捋清楚。

　　明宾（湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理）：对于房产交易来讲，比较明显的影响可能是在推介房子时，会增加向客户介绍两种计价方式差别的内容。明面上，单价确实涨了，但由于总价波动不大，房产交易双方都可以接受。这会有一个适应的过程。

　　影响2  共有部分产权怎么分配？

　　朱礼格（麓之风书店工作人员）：新规范会推动小区公共区域设计变得更加合理，但一个问题是，以后公共区域算谁的？车库权属归谁？

　　江跃龙：市场上确实有担忧，按套内使用面积交易，是否影响商品房所有者对公共设施相关权益的行使。

　　朱继民：小区共有部分的产权归属以前是比较明确的。比如，公共绿地就属于全体业主共有。我们不能因为新规范出台就改变游戏规则，不然会让事情变得更复杂，影响到改革初衷的实现。

　　思考  新规范传递出哪些信号？

　　思考1  明码标价是市场规则

　　吕金达（天心区退休教师）：对于公摊面积的争论由来已久，跟开发商较真必须有明确的规范摆在面前，这样心里才有底。我们作为普通市民，是不懂那些弯弯绕绕的，有时就算发现了问题，跟开发商理论也有难度。

　　明宾：我打一个比方，以前的规定就好像是去菜市场买排骨，一些摊贩的做法是买一公斤排骨搭一点别的。现在则更正规，不增加一点添头，买得明明白白。

　　朱继民：我认为，这不只是房地产市场的变化，而反映出整个市场经济正在逐渐规范，追求明明白白的消费。消费更透明，整个环境就会更加公平，消费者的感受也会更加舒服。

　　思考2  “房住不炒”是调控导向

　　明宾：我个人认为，为什么会出台“以套内使用面积进行交易”的新规范，一个重要原因就是强调房子的居住属性。房子是用来住的，不是用来炒的，因此不能贪图一些虚的面积，不在面积上做手脚，要让老百姓明明白白消费。这是对“房住不炒”房产调控主基调的重申。

　　思考3  改革要因时而动

　　江跃龙：我注意到，新规范提高了住宅设置电梯的要求，由原7层及以上或超过16米设置电梯调整到了4层。这是顺应老龄化社会的调整，是很有必要的。

　　崔启明：现在，一些老旧小区加装电梯，存在由谁掏钱、掏多少、产权归谁等诸多问题，如果在规划设计时就要求“4楼以上住宅必须安装电梯”，就不会出现这么多麻烦。好的政策实施，宜早不宜迟。

　　思考4  热议背后要有冷思考

　　朱继民：新规范发布后，引起热议，一些自媒体进行了所谓的解读。老实说，对于很多自媒体，我是不满意的。他们第一没有正确理解新规范内容，第二没有体现明确的价值取向。改革在推进过程中可能会遭遇阻力，因为它触动了一些人的利益，但我们不能把每一个阻力、困难过度放大，刻意制造焦虑情绪。

　　林艳芳：“新规范出台后，可能取消公摊面积”，这一消息已被证实系误读。随后，又有自媒体截取“房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更”条款，宣称“以后房价会大涨”。这又是部分自媒体以爆炸性标题做新规范解读炒作，并以此混淆视听，误导舆论。对此，我们不应偏听偏信，要对消息源进行甄别，多加思考，以免受到误导。

　　鸣谢：阳光城檀悦项目提供讨论场地

　　总策划：胡建红 李辞

　　总主持：袁云才

　　本期现场主持：袁云才

　　文字整理：庹新岗

　　摄影：小刘军