299个车位被“打包”卖给第三方，法院认定协议无效

长沙晚报掌上长沙4月11日讯（全媒体记者 李广军 通讯员 邹晴）开发商为了尽快回款，将大量车位使用权打包卖给他人的情况如今时有发生，这样造成了业主购买车位难、停车难问题。那么，这种打包出售车位的民事行为是否有效？11日，宁乡市人民法院通报的一起合同纠纷案明确：转让车位使用权不得违反“首先满足业主需要”的法律规定。

近日，宁乡市法院蓝月谷法庭审理并宣判了一起合同纠纷案。本案中，开发商与某公司签订《车位使用权转让框架协议》，协议约定将宁乡市某小区的299个车位使用权作价935万余元转让给某公司。协议签订后，某公司陆续支付了转让款600余万元。但后来，某公司认为开发商未交付符合条件的车位，且小区业主在知悉开发商以打包方式将车位转让给某公司后，抵制情绪十分强烈，开发商也未积极妥善解决，可能导致车位难以出售，遂向法院起诉要求解除合同。而开发商认为某公司未按照协议约定时间支付车位转让款，向法院提起了反诉。

宁乡市法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条明确，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，以民事基本法的形式规定了业主对小区内车位、车库的优先利益。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，建筑区划内的车位、车库的强制配备应首先供业主使用，这是小区内业主享有的与商品房的占有、居住相关联的一种受法律保护的利益。对业主而言，相当数量的车位、车库的配备，亦是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益受到法律保护。

因此，转让车位使用权不得违反“首先满足业主需要”的法律规定，双方签订的协议应属无效。据此，法院认定299个车位转让协议无效，开发商向某公司退还转让价款600余万元。目前该案已生效。

法官提醒，相当数量的车位、车库的配备，是与业主居住权密切相关的一种生活利益，该利益受到法律保护。开发商不能因回笼资金的需要而将大量车位打包出售给他人而侵害业主的利益。同时，大量车位购买者也不要通过购买大量车位以此囤积、加价转售，在开发商和业主间赚取差价，获取高额利润，这类行为往往会被法院认定为无效行为，到时不仅车位得不到，给付资金的占用利息也得不到法院的支持。