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50岁老危房变“青年综合体”

“90后”建筑师化腐朽为神奇,运营3个月即实现入住率逾90%

  •   50岁的老旧危房已蜕变成年轻人的潮玩地。   50岁的老旧危房已蜕变成年轻人的潮玩地。
  •   于悦在“学宫里”为客人做咖啡。均为长沙晚报全媒体记者 李卓 摄   于悦在“学宫里”为客人做咖啡。均为长沙晚报全媒体记者 李卓 摄

      长沙晚报全媒体记者 李卓

      半个世纪前建的4栋老厂房,楼面千疮百孔,电线、钢筋裸露,生活垃圾堆积成山。坐拥学宫街闹市中心“黄金码头”,和长沙网红荷花池菜市场打隔壁,30多年来却半闲半租,生生熬成了C类危房,厂里还有30多个职工要靠厂房租金缴社保……谁来把破厂房“化腐朽为神奇”?

      受开福区“校友回湘”行动感召,毕业于华侨大学的“90后”湘籍建筑师于悦给这处危房来了一场“变形计”:通过两年一砖一瓦亲自设计、加固、改建,约5000平方米的C类危房蜕变成集民宿、长租青年公寓、咖啡馆、台球厅、生鲜超市等一体的城市“青年综合体”,运营3个月即实现入住率逾90%,成为“小红书”上外地青年来长沙住、玩、吃一条龙的热门打卡地。11日,在华侨大学湖南校友会与开福区举行的主题招商活动上,于悦的“学宫里”项目惊艳亮相,激起众多海内外校友回长沙创业的热情。

      两年画图搬砖,50岁危房改成青年潮玩地

      青灰色侘寂风的水泥墙面,原木吧台和几何状桌椅搭配,暖色调氛围灯烘托下,手冲咖啡的暗香浮动,一股“潮”味扑面而来……你能想象得到,半年前,这里还是一片狼藉的老旧危房?

      “这处危房残破不堪的原始风貌没有吓倒我,反而激起我的斗志:我能也必须改造好它!”于悦说,建筑师的直觉加上这处危房所在的绝佳位置,给了他从投资、设计到亲自施工的勇气。2014年毕业于华侨大学建筑学院后,于悦一直在厦门从事建筑景观设计工作,还经营着一家四合院式的闽南古厝民宿。“隔壁就是长沙大网红荷花池菜市场,离五一广场不到两公里,这么好的码头,年轻人没理由不来玩!”望麓园是长沙民宿产业最发达的街区,深耕民宿产业的于悦认定,改造这里,一定“有戏”!

      理想丰满,然而现实却骨感。4栋危房属于原长沙市毛纺织厂和长沙第三针织厂厂房物业,建于上世纪70年代,自上世纪90年代企业破产后,厂房一直半闲置、缺修缮。2021年夏天,第一次走进这里,迎接于悦的是四面透风漏水的破墙,遍地的生活垃圾,C类危房改造的重担首先劈面压过来。

      “要感谢市、区以及街道、社区给了我宽松的政策氛围和高效服务,让我在投资过千万元后能安心绘图搬砖忙两年!”于悦说,学宫里项目总投资约1600万元,根据周边年轻创业者、打工族集聚租房有刚需的特点,项目规划在民宿之外开辟出117间长租青年公寓,申请到开福区保障性租赁住房项目补助,缓解资金压力。他得以静下心来,花两年时间彻底加固、改造危房,把它变成自己建筑师生涯的一件重要作品。

      旧厂房一层,大部分无采光通风,怎么办?

      原有建筑无消防楼梯,如何通过设计,解决消防疏散和采光的两难?

      类似的难题在改建过程中层出不穷,于悦都以建筑师的专业能力一一化解。他放手拆除厂房中心区域,形成天井以采光通风;不吝投入,新增2处消防楼梯和全套消防设施及报警系统。同时每栋之间打通,设置公共通道平台,形成整体连通的“回”字形连廊,既满足消防疏散通道,又大大增加了通风采光效果。就这样,两年“坐冷板凳”埋头设计、改造,年过半百的C类危房终于蜕变成年轻人的潮玩地。

      聚集多个业态,变民宿流量为青年“留量”

      望麓园街道面积仅1.2平方公里,却扎堆了150余家民宿,年营收逾2亿元,开福区首个民宿产业联盟在这里应运而生。然而,民宿里海量住客往往只求一夕安枕,如何吸引他们在街区、在城市多住、久留、多消费?望麓园街道和营盘街社区一直在思考这个课题。“我们有长沙最火爆的菜市场荷花池生鲜市场,周边不乏清代贡院、船山学社旧址等历史遗址,需要一个‘粘’住青年人逗留、消费的载体。”营盘街社区党委书记文静说,他们的想法正好与于悦的行动不谋而合。

      “现在的年轻人旅行,已不是传统的跟团旅游,而是喜欢代入本地人的观感,用citywalk来感受这个城市,体验本地人的市井生活。”于悦说,“学宫里”项目,创业的年轻人可以以低租金来长租,和住民宿的青年游客一起,在整个学宫里体验咖啡、阅读、台球、棋牌等社区活动,甚至还可以和本地爹爹娭毑打麻将,周围就是网红菜市场以及历史遗址,地铁口就在旁边,一份捆鸡、一碗臭豆腐甚至一面古墙,就可以留住他们,成为城市“青年综合体”。

      文静告诉记者,学宫里公寓开业不到三个月,入住率已逾90%,生鲜超市、咖啡厅、自助棋牌室、台球馆已投入运营,项目不仅引入社会资金将危房改造一新,每年逾百万元租金能解决原破产企业职工的社保缴纳问题,而且为民宿流量变消费“留量”提供平台。

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