长沙晚报全媒体记者 彭放
废弃老厂房变身文创园、危旧居民楼原地重建获新生、桥下闲置角落变身便民空间……如今，越来越多“沉睡”的存量土地正在三湘大地重新焕发活力。省政府办公厅日前印发《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》（以下简称《若干措施》），给基层盘活存量土地提供了政策工具箱。10月9日，省政府新闻办召开新闻发布会，对此进行解读。
长沙在会上亮出一份亮眼的“成绩单”：2023年首批入选全国低效用地再开发试点城市以来，累计盘活低效用地3.58万亩，形成五种可复制推广的盘活模式。
长沙实践：五种模式让低效用地“活起来”
“以前下雨没地方去，现在家门口的立交桥下建起了公园，羽毛球、网球、儿童游乐、门球场全都有。”从昏暗杂乱的闲置角落，变成功能齐全的公共休闲空间，四方坪桥下空间的华丽蝶变，正是长沙盘活低效用地的生动缩影。长沙桥下空间节地项目2023年12月启动，2024年分批投用，覆盖主城区237处桥下空间，获评全国典型案例。
近年来，湖南推动土地要素保障从“增量扩张”向“存量挖潜”转型。“十四五”期间，全省盘活存量土地122.85万亩，单位GDP建设用地使用面积累计下降19.9%，各地结合实际探索出一批行之有效的实操办法。
立足低效用地再开发实践，长沙总结形成“产权破冰、制度性盘活”“片区再造、结构性更新”“建筑唤醒、功能性再生”“危楼重建、保障性安居”“城市剩余空间微改造”等五种可复制的盘活模式。
针对库存商业公寓去化困难问题，长沙出台存量商业用地调整商住比政策，支持开发企业按程序优化规划条件，补交土地出让金后继续开发。同时，出台《长沙市低效用地再开发若干措施》等系列政策，从增强详细规划适应性、强化产业用地精准保障、提升存量土地利用质效、促进存量建筑盘活利用、推动资源要素有序流转等方面持续改革，进一步打开存量资源盘活的政策空间。
规划松绑：制定规划许可豁免清单
过去，详细规划适配性不足、调规流程复杂，是制约存量土地盘活的瓶颈。《若干措施》立足实际，支持开展规划技术修正和局部优化调整，让调规简便灵活；推行混合开发利用，明确符合正面清单，就视同符合详细规划。同时，允许建设规模指标在不同地块之间转移。如湖南湘江新区绿地湖湘中心、麓云国际2个项目，通过统筹调剂3.9万平方米建设规模，推动复工。
城市更新是存量土地盘活的重要场景。老旧小区建成时间长，产权复杂，受原有建设格局限制，改造方案很难达到技术规范标准。《若干措施》明确在保证公共安全和公共利益等前提下，可按照“不低于现状”原则，适度放宽建筑密度、日照、绿地率等技术标准要求；同时还要求制定规划许可豁免清单，小微更新项目不用办理规划审批手续。长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋的实践颇具代表性。该楼栋经鉴定为危房，按照“不低于现状”原则适当放宽相关标准，仅用8个月便完成重建，消除了重大安全隐患，改善了群众居住环境，为类似老旧小区改造提供了可复制的经验。
聚焦产业园区提质增效，新政明确产业链配套项目可统一规划、整体实施、按宗供地；收回低效工业用地不再局限于货币补偿，“以房换地”“以股换地”“以地换地”均可作为补偿方式，丰富低效用地处置手段。
减负破局：解决历史遗留现实难题
以往零散宗地整合开发难、土地置换整合渠道不畅，地上地下立体开发缺少政策依据，土地资产转让、分割盘活的渠道少、门槛高、流程约束多。《若干措施》支持权利人自主整合、自愿置换土地，通过预告登记、产权分割转让土地，实施短期开发、复合利用等多种模式盘活土地。
针对抵押、查封土地处置难、盘活慢、价值低的行业痛点，新政构建府院联动信息共享与协商机制，在与抵押权人协商一致等前提下，支持“带押出让、带押过户、带封过户”；进入司法拍卖程序的，允许调整规划条件，提升资产价值。
新政还明确，因自然灾害等不可抗力导致开竣工违约的，市县人民政府可经集体决策依规免除开竣工违约责任。
顺应新产业、新业态发展需求，新政创新资源配置模式，支持存量土地与文旅经营权、公园绿地使用权等权益打包组合开发。对于手续不全、权属不清的历史遗留地块，在保障无过错方利益的前提下，区分发生的不同时间依法依规分类处置，轻微违法的予以豁免处罚。
《若干措施》还从构建决策机制、信息共享、改革容错、金融扶持等方面，提出相应保障措施，为存量土地盘活提供全方位支撑。下一步，湖南将进一步完善配套政策措施，强化土地供后监测监管，压实属地责任，推动存量土地高效利用，推动全省高质量发展。