长沙晚报全媒体记者 陈焕明
刚刚过去的国庆黄金周，位于芙蓉广场的零食王国7天累计接待游客22.5万人次，不少外地游客拖着行李箱刚下高铁，就赶来这里打卡，门店快递寄件点包裹堆得满满当当。很难想象，这片1万多平方米的热门“打卡地”，一年前还是一处断水断电、闲置十年的地下人防空间。
把沉睡的存量改造成城市发展的增量，正是长沙推进城市更新的生动实践。长沙市第十五次党代会报告明确提出，盘活存量、做优增量，实施“南融、北联、西拓、东延、中优”空间发展策略，做优中心城区服务功能。
作为长沙率先全域实现城市化的主城区，芙蓉区在新增开发土地有限的前提下，探索一条“老城区以城市更新促产业提级、新城区以科技赋能促产业升级”的发展之路，精准对接全市“中优”发展策略，立足“一河两城”发展格局，建设宜居宜业、形神兼备的现代化人民城市，推进中心城区内涵式发展。
老旧空间焕新激发消费活力
穿过人潮涌动的五一广场，拐进东茅街的一条窄巷，隐于闹市之中的东茅街茶馆便映入眼帘。茶馆的前身是上世纪50年代修建的老礼堂，中秋叠加国庆假期，这里接待市民游客达15万人次。
“2元葱油粑粑、5元花生瓜子、8元茶无限续水……”正在桌边喝茶的长沙市民刘荣超说，这里交通方便，平时逛街累了就会过来休息一下，茶点性价比也较高。
茶馆内，本地老茶客坐着喝茶唠嗑，年轻人举着手机取景拍照，还有不少外地游客坐下来品尝本地茶点美食。东茅街茶馆联合创始人黎江介绍，场馆改造格外看重在地文化与消费体验的融合，日常日均客流量突破万人次，既是本地市民休闲落脚的去处，也成为外地游客来长打卡的热门目的地。
不只零食王国、东茅街茶馆，一批存量空间也正在主城区陆续被唤醒。今年8月26日，由原乐和城改造而来的TX长沙年轻力中心正式开业。作为全国第二座、华中地区首家策展型商业综合体，这里已引入50余家全国及区域首店，首店占比超60%，成为长沙青年潮流消费新地标，也为五一商圈的闲置商业空间提质升级，提供了可复制的城市更新样本。
无独有偶，位于白果园旅游休闲街区的原省粮食厅、八一路的原市残联办公用房，在保留原有建筑主体的前提下，通过“微改造”，今年均变身特色酒店并投入运营，入住率达90%。
在五一商圈定王台片区，当地对辖区闲置低效物业开展拉网式摸排，梳理出15个更新项目，推动文运街、白果园、浏正街三条街区差异化定位，在完善街巷管网、停车场等基础设施的基础上，引导老公馆、老建筑从单纯保护走向活化利用，让老城区既守住历史底蕴，又贴合当下年轻人的消费需求。
点状更新实现“忧居”到“优居”
主城区老楼密布，不少建成年代久远的宿舍楼，历经风雨侵蚀，墙体、结构老化破损，被鉴定为D级危房。这些危房点位零散，难以实施成片改造。芙蓉区推行点状更新，“一栋一策”对分散的危房实施原址重建，实现居民从“忧居”到“优居”。
国庆期间，韭菜园街道桐荫里原十二中教职工宿舍正式拆除。这栋建成近50年的老楼，已出现墙体开裂、钢筋锈蚀等问题。按照“危房不住人”的原则，街道、社区工作人员反复上门做工作，讲政策、听诉求，终于促成居民达成自筹资金、原址重建的共识。
近年来，韭菜园街道已完成蓉园小区一区10栋、省运管局韭菜园小区1、2栋、桐荫里90号三处危房改造，改造面积超8000平方米，惠及近百户居民。“危房改造不是简单地拆除重建，而是要让群众既是受益者，也是参与者。”韭菜园街道相关负责人介绍，这些项目严格按照“四原重建”原则，改造全过程邀请居民代表参与方案、资金、施工监督，落实长效运维措施。
距离桐荫里不远处，定王台街道浏正街48号危房改造工程即将迎来封顶。这里原来是一栋没有独立厨卫的筒子楼，地下室常年积水。街道、社区前后组织近百次业主碰头会，协助住户申领政府补贴，并推出“以租代建”方式，减轻困难家庭的经济压力。居民肖湘波算了一笔账，自己只需要拿出不到十万元，就能住进新房子。
四大片区统筹推进城市“蝶变”
片区化推进，是长沙做实城市更新的主要抓手。芙蓉区人居环境局相关负责人介绍，立足产业“特而强”、功能“聚而优”、形态“小而美”，该区全力推进“四大片区”建设，按照“一片一策”分步落地，不断提升城市功能品质，建设更有内涵的人民城市。
五一商圈定王台片区立足长沙“城市原点”定位，依托国金中心商业地标，持续推进蔡锷中路两厢基础设施提质，完善街巷绿化、微型停车场，打造适合步行漫游的老城慢行系统，让商圈人流能够自然走进老街巷。
长沙火车站曙光片区，围绕火车站枢纽优化交通流线，聚力打造“文艺解放东”新高地，统筹老旧厂区、专业市场转型升级，深入推进曙光电子厂及周边地块城市更新（旧城改建），打造“文体旅娱”融合发展的高端社区。
西龙—远大路沿线片区瞄准“城东新中心”定位，补齐市政与公共服务短板，推进“长沙产业服务中心”项目落地，加快老旧市场提质，修好排水、道路等基础配套，兼顾商贸、居住、文旅多重现实需求。
韶光产业孵化片区依托丰富的科教资源和工业遗存，推动韶光电子厂老旧厂区自主更新改造，结合“隆平小镇”整体开发，打造科创孵化片区，引领文创资源集聚，服务自贸区块发展。